最新的統計數字顯示，在中國人口最集中的兩個(gè)城市北京和上海，3月份商品住宅成交量均有望創(chuàng )下數年來(lái)的新高。不過(guò)這種火爆的市場(chǎng)行情可能不會(huì )持續太久，分析人士認為，一旦“國五條”新政細則落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量可能面臨斷崖式下跌。

上海樓市3月癲狂

3月上海的樓市成交量可能是“一個(gè)驚人的數字”。

21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部的統計數據顯示， 3月前24天上海新建商品住宅成交達110.7萬(wàn)平方米，同比提升96.3%。業(yè)內人士據此判斷，本月最終的成交量有望達到140萬(wàn)平方米以上的高位水平，創(chuàng )出2010年以來(lái)的最高點(diǎn)。

同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，政策“末班車(chē)”效應導致樓市短期內爆發(fā)沖量，以規避政策對于市場(chǎng)的影響?！敖诓簧儋彿空邠臉鞘泻笃诠蛔?、房?jì)r(jià)反彈上漲而惶恐入市?！?/P>

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監宋會(huì )雍稱(chēng)，個(gè)稅政策調整的預期已使部分需求從二手房向一手房轉移，近期上海一手房的成交水平堪稱(chēng)“瘋狂”。

不過(guò)，3月18~24日，全市單周新建商品住宅成交30.1萬(wàn)平方米，環(huán)比回落23.8%，這也是自“國五條”公布以來(lái)首次出現單周成交環(huán)比回落的情況。據悉，3月11~17日，上海新建商品住宅單周成交39.47萬(wàn)平方米，這一數字創(chuàng )出了調控以來(lái)的最高紀錄，并且達到了近30個(gè)月來(lái)的新高，也遠遠超出了2009年的周均33.8萬(wàn)平方米的成交量。

21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔表示，隨著(zhù)短期內需求的過(guò)量消化及細則落地的臨近，樓市成交“熱度”已有降溫的苗頭顯現。未來(lái)幾周內是細則預期落實(shí)概率較大的時(shí)期，其對于樓市交投具有決定性意義。

據機構統計，上周全市新建住宅新增供應面積共計45.2萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅提升274.8%，為25周內新高。

德佑地產(chǎn)發(fā)布的報告認為，雖然3月是傳統的“樓市小陽(yáng)春”，但由于新政所帶來(lái)的不確定性，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)相對謹慎，此前幾周商品住宅推盤(pán)量均不超過(guò)20萬(wàn)平方米，不過(guò)隨著(zhù)近幾周成交量連創(chuàng )高點(diǎn)，商品住宅新增供應量終于迎來(lái)了井噴。

據悉，單周45.2萬(wàn)平方米的“天量”供應，已是2013年年初至3月17日合計供應總量的一半，并遠高于1、2月份的單月供應體量。2013年3月1日至24日樓市合計供應面積為83.6萬(wàn)平方米，較2月同期增長(cháng)近7倍的同時(shí)，已超此前年內1、2月份合計供應的總量。

黃河滔表示，此前的觀(guān)望及傳統旺季的到來(lái)是促使上周“天量”供應集中釋放的主因。

值得一提的是，上周上海市新建商品住宅成交均價(jià)約2.34萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升3.9%。據統計，上周樓市單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交為50套，總價(jià)在1000萬(wàn)元以上的房源成交更是繼續走高，達91套。作為去年同期遇冷的別墅產(chǎn)品，在近期成交活躍，近4周平均成交套數達121套，2013年至今成交總量同比有136%的增幅。

盡管3月樓市出現供需兩旺的情形，但由于“國五條”地方細則落地在即，不少業(yè)內人士認為，這或許已是“最后的瘋狂”，樓市成交量特別是二手房成交量即將出現“斷崖式下跌”。

德佑地產(chǎn)研究總監陸騎麟認為，政策的不確定性給未來(lái)的市場(chǎng)帶來(lái)了諸多變數。此前被認為極有可能出臺的“20%個(gè)稅”、“二套房貸首付提高”等政策將顯著(zhù)沖擊樓市。而近期又盛傳滬版“國五條”細則將提高社保繳納年限要求?？紤]到近期的成交高峰對需求的消耗，如果稅收、貸款、限購三方面的政策都得到嚴格執行，短期內對樓市的沖擊將是相當顯著(zhù)的。

北京二手房成交火爆

據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2013年3月第三周（3月18日~24日），北京新建商品住宅（含保障房）網(wǎng)簽量為8584套，環(huán)比上漲117.2%。而扣除保障房后的純商品住宅成交量為2426套，環(huán)比上周下降8.7%。

至此，3月1日~24日，北京純商品住宅成交量為8133套，預計全月成交量與1月接近。

價(jià)格方面，統計顯示，3月第三周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均價(jià)為23570元/平方米，環(huán)比上漲25.6%，比1月同期上漲4.6%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，上周成交均價(jià)的上漲并非市場(chǎng)實(shí)際房?jì)r(jià)大漲所致，而淺山 (論壇)喚峁估吡司邸

“數據證明，3月北京樓市成交量和市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格與1月份水平相當?！睆埿裾J為，“國五條”之后，雖然政策收緊跡象明顯，但是北京商品住宅市場(chǎng)相對穩定。

而北京市住宅與城鄉建設委員會(huì )的統計顯示，截至3月24日，包含期房和現房在內的北京商品住宅庫存量為65863套，再創(chuàng )歷史新低。

張旭認為，庫存量探底，一方面，表示開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力降低，未來(lái)主動(dòng)降價(jià)的可能性較低，另一方面，如供應量不會(huì )明顯增長(cháng)，供需矛盾可能較為突出，價(jià)格上漲壓力依然存在。

在二手房市場(chǎng)方面，此前較為明顯的搶搭政策末班車(chē)的現象已逐漸減弱。

北京中原的統計顯示，3月第三周，北京市二手住宅成交9911套，環(huán)比回落24.5%。截至24日，3月二手住宅成交34061套。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉預計，3月全月北京二手房成交量或將突破4萬(wàn)套，有望創(chuàng )下2008年以來(lái)最高單月成交量的歷史紀錄。

但從新增客源來(lái)看，據鏈家地產(chǎn)統計，3月第三周新增客源量環(huán)比下降18.6%，已連續兩周下降，并明顯低于今年以來(lái)的平均水平。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析認為，當前二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量急速下滑、新增房源量也出現下降，意味著(zhù)政策“末班車(chē)”效應接近尾聲。具體而言，由于北京執行細則出臺的臨近，一些感覺(jué)難以趕上網(wǎng)簽的交易雙方已經(jīng)開(kāi)始考慮延緩或取消交易計劃，北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現降溫勢頭。（摘錄自上海房地產(chǎn)網(wǎng)站）