“國五條”及其細則出臺，近期火熱的二手房市場(chǎng)無(wú)法掩蓋真空期的觀(guān)望格局。業(yè)內預測，地方細則將為市場(chǎng)吃下“定心丸”，市場(chǎng)適應之后，將維持其積極健康的態(tài)勢發(fā)展。

“國五條”后真空期宜放緩

仲益控股集團 副總裁 湯曉丹

3月1日“國五條”對于“20%個(gè)稅”的要求引起了二手房市場(chǎng)的火熱交易，我認為“國五條”內容主要針對二手房市場(chǎng)，對新房市場(chǎng)影響不大。

在過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資性和投機性的客戶(hù)較多，而自限購政策實(shí)施以來(lái)，投資和投機型的購房者漸漸被擠出新房市場(chǎng)，成為二手房市場(chǎng)的主體，現在二手房市場(chǎng)的火熱，與前期遺留投資客的拋售相關(guān)。然而隨著(zhù)新“國五條”的出臺，在未來(lái)的二手房市場(chǎng)中，投資和投機客將逐漸淡出，改善型需求成為主打，使房子回歸住房屬性。同時(shí)也不排除“羊毛出在羊身上”的可能，個(gè)稅成為房?jì)r(jià)的一部分，形成對房?jì)r(jià)的推動(dòng)。然而，二手房畢竟靠新房定價(jià)，二手房的未來(lái)尚待市場(chǎng)考驗。

已出臺的“國五條”內容雖不會(huì )對新房市場(chǎng)有太大影響，然而在所有政策明朗之前的真空期，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)、開(kāi)工都宜放緩。具體的地方細則尚未出臺，若是此時(shí)盲目開(kāi)盤(pán)，或將事倍功半。市場(chǎng)對新政會(huì )有一個(gè)反應和適應的階段，這個(gè)階段過(guò)去，需求才會(huì )慢慢釋放。因而，在當前觀(guān)望期，最好是盡量放緩，新政明朗后才能從容應對。

而對于目前處于定位尚未明確階段的開(kāi)發(fā)商，則需考慮新政的方向。由于政策指向重點(diǎn)在保護剛性需求，故而對自用客戶(hù)影響不大，限制的是投資性房源，開(kāi)發(fā)商在做決定的時(shí)候，參考比較方便做出一個(gè)相對合理的應對措施。

盡管房地產(chǎn)調控的政策層出不窮，市場(chǎng)將以一種“交錯狀態(tài)”的方向發(fā)展。在每次政策出臺都會(huì )有暫時(shí)的觀(guān)望期，而一旦適應之后就會(huì )是一個(gè)遞進(jìn)的、向上的過(guò)程?？春檬袌?chǎng)的原因是多方面的，整體而言，城市化進(jìn)程是向前的，而住房作為老百姓生活必須的部分不可或缺，中國人又有買(mǎi)房的習慣，這些都將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)向前推進(jìn)。在這個(gè)過(guò)程中，政策嚴厲可能會(huì )使市場(chǎng)短期出現下降跡象，但從長(cháng)線(xiàn)考量，房地產(chǎn)是一個(gè)陽(yáng)光的市場(chǎng)。

在交錯發(fā)展的過(guò)程中，未來(lái)的市場(chǎng)對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)考驗。實(shí)力不夠雄厚的小型開(kāi)發(fā)商將慢慢被市場(chǎng)淘汰，而大型開(kāi)發(fā)商和具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商將成為市場(chǎng)主力，房地產(chǎn)市場(chǎng)分工將更加細致，以商業(yè)地產(chǎn)、中高端住宅等分類(lèi)，也更規范、更專(zhuān)業(yè)。

允許“梯度”方能平衡需求

中華企業(yè)股份有限公司市場(chǎng)部 經(jīng)理 戴正芳

3月1日，樓市調控新政“國五條”細則落地，此后，房企推盤(pán)節奏明顯加快，部分業(yè)內人士認為是為規避部分“國五條”地方細則落地后市場(chǎng)轉冷的風(fēng)險，據住建部副部長(cháng)齊驥透露，地方細則出臺時(shí)間為3月底。我認為二手房市場(chǎng)受政策影響最直接，而新房市場(chǎng)的剛需房部分可能會(huì )受益。歷年年初節后的3月本就是熱銷(xiāo)時(shí)段，正是加推的最佳時(shí)機，因而并非完全受“國五條”影響。開(kāi)發(fā)商推盤(pán)要考慮公司周轉率，按照規劃和步驟進(jìn)行，并不會(huì )快速調整結構。加之“國五條”地方細則尚未出臺，具體如何應對還應該看地方細則?！皣鍡l”的地方細則不宜“一刀切”，而應細分，否則將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。具體從“個(gè)人售房需按轉讓所得20%征收個(gè)稅”這一條來(lái)說(shuō)，應對出售住房的持有年限和個(gè)人持有房產(chǎn)數量做出區分和梯度收稅，對唯一住房出售應設立退稅機制等。通過(guò)不同區分，實(shí)現房產(chǎn)稅收的合理再分配。政策應該鼓勵梯度消費，現有的限貸政策和假如實(shí)施的20%的個(gè)稅政策，如此單純“一刀切”政策，導致一步到位買(mǎi)房，最終加大了置換成本，只會(huì )將不同需求集中在中端產(chǎn)品上，加劇了剛需矛盾，這并不利于市場(chǎng)正常發(fā)展。據報道，財政部、住建部、國稅總局已制定有關(guān)方案并上報。

在“國五條”細分操作的同時(shí)，應把“梯度”購房納入考量。盡管“國五條”支持剛需，但剛需與改善型需求并不沖突，允許置換的“梯度”購房才是關(guān)鍵。從個(gè)人而言，不同階段有不同的需求，“梯度”購房允許置換，能夠合理考量不同人群的購房需求變化，更符合市場(chǎng)規律和人性需求，也才能平衡多種需求。

綜合考慮上海近年來(lái)的土地供應和住房需求，市場(chǎng)并未飽和。新政伊始的觀(guān)望期結束，經(jīng)過(guò)3個(gè)月到5個(gè)月的消化期后，房?jì)r(jià)還是會(huì )處于一種比較積極的狀態(tài)。