樓市分化調查

部分城市土地儲備飽和 房企重返一、二線(xiàn)城市

2012年是樓市逐步趨暖的一年，而不少三、四線(xiàn)城市的樓市卻并未出現同步回暖。從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營(yíng)口，媒體爆出的三、四線(xiàn)城市樓市“鬼城”一個(gè)接著(zhù)一個(gè)，蔓延的速度令人驚心?？罩寐矢?、存量房銷(xiāo)售困難，房?jì)r(jià)下滑，“崩盤(pán)”的說(shuō)法頻頻見(jiàn)諸報端。

國家統計局1月公布的數據也證實(shí)，和上月相比，三、四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)確實(shí)有部分出現下行。而在土地儲備上，由于房企連續幾年在三、四線(xiàn)城市布局，目前不少三、四線(xiàn)城市的土地儲備已經(jīng)出現重度飽和。

專(zhuān)家認為，需求不足，供應量大導致的供需不平衡是三、四線(xiàn)城市面臨的普遍問(wèn)題，目前三、四線(xiàn)城市泡沫隱現，很可能導致其在這輪樓市趨熱的情況下無(wú)法“回暖”，甚至出現價(jià)格下行。

受此影響，主要布局在三、四線(xiàn)城市的房企業(yè)績(jì)明顯受到拖累，不少企業(yè)紛紛“轉向”，將重點(diǎn)回到一、二線(xiàn)城市。

現狀：三、四線(xiàn)城市“鬼城”蔓延

雖然對于三、四線(xiàn)城市的具體庫存并未有官方的詳細數據,但是許多城市“去庫存”的壓力從政府行為中可見(jiàn)一斑。海南樓市在庫存壓力下,價(jià)格戰也愈演愈熱, 打折促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的現象頻有發(fā)生。?？谑凶〗ň衷?月11日下發(fā)了《關(guān)于清理當前商品房市場(chǎng)存量的緊急通知》,清理時(shí)間為2013年1月12日至1月 18日。

而從國家統計局2013年1月公布的數據中可以看到, 2012年12月新建商品住宅與上月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有8個(gè),持平的城市有8個(gè),上漲的城市有54個(gè)。價(jià)格下跌的城市中,北海、?？?、錦州等三、四線(xiàn)城市赫然在列。

土地:大房企進(jìn)軍三、四線(xiàn)城市土地儲備重度飽和

70個(gè)大中城市限購后,三、四線(xiàn)城市一度成為房企拿地擴張的熱土?！斑@幾年,陸續有大房企進(jìn)駐贛州,拿地都很豪氣,對我們本土地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大?！敝芟壬勤M州一家小房企的負責人,他告訴記者，大房企在贛州城區拿地通常一拿就是上千畝,其項目一旦推出市場(chǎng),供應量都很大,直接大大擠壓小房企的市場(chǎng)份額。

而廣東惠州也已經(jīng)逐漸被大型地產(chǎn)企業(yè)“占領(lǐng)”。短短幾年,惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已匯聚了萬(wàn)科、中信地產(chǎn)、富力、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂(lè )地產(chǎn)、五礦集團等全國一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商,大盤(pán)云集,而有數據顯示,該市2011年商品房成交量?jì)H為廣州的31%,然而土地成交量卻相當于廣州的94%。

房協(xié)分析稱(chēng),土地儲備情況的變化,反映出廣深兩個(gè)中心城市受土地資源限制,其開(kāi)發(fā)量將逐漸萎縮;珠三角其他城市群和粵北山區進(jìn)一步提高所占份額。

而在全國范圍內來(lái)看,中國指數研究院數據顯示,2009年以來(lái),我國部分三、四線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)供應規模增長(cháng)較快,營(yíng)口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列,待開(kāi)發(fā)量在3000萬(wàn)~8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到去年11月末,營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。

房企：三、四線(xiàn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難

與限購政策出臺后放棄轉戰三、四線(xiàn)城市不同的是,出于追逐相對穩定高利潤的目的,2012年房企回歸一、二線(xiàn)城市的趨勢日益顯著(zhù),在一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二線(xiàn)城市的拿地金額大多呈現明顯增長(cháng)。而將重心放在三、四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商也感覺(jué)到了壓力。

鄂爾多斯有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)項目——星河灣鄂爾多斯項目就這樣被推上風(fēng)口浪尖。公開(kāi)資料顯示,星河灣鄂爾多斯項目規劃面積11000多畝,其中一期工程占地2500多畝,是真正的超級大盤(pán)。去年年中,鄂爾多斯項目被爆出房?jì)r(jià)屢次大幅下調,銷(xiāo)售乏力,去庫存壓力仍然巨大。

而公開(kāi)資料顯示,在去年樓市逐步回暖之際,側重一、二線(xiàn)城市的保利地產(chǎn)全年銷(xiāo)售額大增近四成,中海地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(cháng)近三成,而側重在三、四線(xiàn)城市圈地開(kāi)發(fā)的恒大地產(chǎn)銷(xiāo)售額增加14.8%,碧桂園銷(xiāo)售額增長(cháng)僅為10%。

保利地產(chǎn)董事長(cháng)余英曾上表示:“一線(xiàn)城市是房企必爭之地,2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下降的房企都是被三、四線(xiàn)城市拖累的?！?而恒大主席許家印此前坦言，受調控政策影響，三、四線(xiàn)城市營(yíng)運環(huán)境困難，所以集團不得不改變策略，轉戰二線(xiàn)城市。

而從北京中原日前公布的數據來(lái)看，由于三、四線(xiàn)城市未來(lái)存在一定的調整風(fēng)險，標桿房企確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始“回歸”一、二線(xiàn)城市。數據顯示，2012年從標桿房企拿地數量中，一線(xiàn)城市占比20%，二線(xiàn)發(fā)達城市占比21%，二線(xiàn)發(fā)展中城市占比42%，三、四線(xiàn)城市占比18%，其中二線(xiàn)發(fā)展中城市占比最高。

趨勢：三、四線(xiàn)樓市泡沫初現樓價(jià)繼續下行

隨著(zhù)三、四線(xiàn)城市的供應量暴增，在2012年樓市逐漸“春暖花開(kāi)”之時(shí)，三、四線(xiàn)城市的樓市卻裹足不前，甚至出現庫存嚴重積壓。易居地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴重分化：一線(xiàn)城市已入春天或夏天；三、四線(xiàn)城市仍在冬季，或初春。

中指院報告也顯示，開(kāi)發(fā)商在一些三、四線(xiàn)城市大規模圈地，造城運動(dòng)如火如荼。在土地供應極度膨脹的同時(shí)，這些城市陸續顯示出泡沫征兆，個(gè)別城市甚至已出現崩盤(pán)現象。

報告預測稱(chēng)，未來(lái)一段時(shí)間內，一線(xiàn)城市供應短缺，未來(lái)住宅價(jià)格上漲壓力較大，而部分二、三線(xiàn)城市或將面臨供應過(guò)剩風(fēng)險，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，甚至可能出現下降。而廣大的三、四線(xiàn)城市供應充足，但潛在需求相對較弱，部分土地供應量明顯超過(guò)潛在需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也對記者表明了類(lèi)似看法：“三、四線(xiàn)城市的經(jīng)濟比較落后，居民收入不高，加上人口流出，所以剛需十分有限，而三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲多因為投資資金進(jìn)入，現在政策嚴防投資資金進(jìn)入住宅市場(chǎng)，這些城市失去了增長(cháng)動(dòng)力?！逼浔硎?，由于過(guò)度依賴(lài)土地財政，三、四線(xiàn)城市前幾年瘋狂賣(mài)地，以至于最近供應量太大，需要較長(cháng)時(shí)間消化，所以哪怕這輪出現房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮，三、四線(xiàn)城市也難以跟風(fēng)上漲。