滬上一開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，面積在100平方米以下的剛需公寓庫存緊張的情況如果得不到緩解，這類(lèi)房源將存在漲價(jià)壓力。

　　剛需樓盤(pán)上周的集中成交，直接拉低了上海樓市的成交均價(jià)。

　　11月26日，金豐&佑威聯(lián)合研究中心公布的監測數據顯示，上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面積為26.59萬(wàn)平方米，環(huán)比(較前周)上漲34.46%；新增供應面積也環(huán)比上漲36.17%，至26.58萬(wàn)平方米；成交均價(jià)則環(huán)比下跌15.95%，至20233元/平方米。

　　佑威機構執行董事黃志堅稱(chēng)，上周上海市商品住宅成交量、新增供應量雙雙暴漲，成交量更是創(chuàng )下了7月以來(lái)的21周新高，這表明雖然標桿房企已經(jīng)完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，但非標桿房企仍需要借助當下不錯的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)跑量。

　　某上市房企副總裁進(jìn)一步說(shuō)，開(kāi)發(fā)商去年底虧本保本跑量，今年上半年微利跑量，現在則似乎開(kāi)始轉向“保證利潤兼顧跑量”。

　　“剛需房源價(jià)格早已企穩”

　　“低價(jià)商品住宅成交量的回升及高價(jià)商品住宅成交量的下降，直接導致了上周樓市整體成交的均價(jià)環(huán)比大跌?！秉S志堅說(shuō)。

　　據佑威統計，上周上海樓市的成交結構中，單價(jià)在2.5萬(wàn)元以下的商品住宅成交了20.50萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲了50.58%；單價(jià)在2.5萬(wàn)-4萬(wàn)元的商品住宅成交了4.88 (論壇)萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了18.06%；但單價(jià)在4萬(wàn)元以上的商品住宅成交了1.23萬(wàn)平方米，環(huán)比大降39.44%。

　　佑威統計的上周成交面積排名前十的樓盤(pán)中，有9個(gè)樓盤(pán)的成交均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米。

　　一般而言，在當下上海樓市中，成交單價(jià)在2.5萬(wàn)元以下的商品住宅被視為剛需產(chǎn)品。

　　隨著(zhù)剛需成交的放量，滬上剛需公寓產(chǎn)品的庫存持續下降。

　　佑威數據顯示，上海100平方米以下的剛需公寓產(chǎn)品庫存去化周期(即銷(xiāo)售周期)僅5.7個(gè)月，已經(jīng)呈現供應偏緊的態(tài)勢。

　　黃志堅分析，調控背景下，上海樓市存在著(zhù)產(chǎn)品結構性失衡的問(wèn)題，100平方米以下的“小戶(hù)型”庫存去化周期已越過(guò)7-8個(gè)月的平衡值，價(jià)格早已經(jīng)率先企穩，并有一定的上漲空間。而大戶(hù)型產(chǎn)品以及別墅等高端產(chǎn)品，由于限購，總體上依然呈現較為嚴重的“供大于求”，價(jià)格上存在著(zhù)下行壓力。

　　上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海也認為，100平方米以下剛需公寓的庫存去化周期低于6個(gè)月，說(shuō)明這類(lèi)房源供求關(guān)系還是較為緊張的。如果這一情況得不到緩解，這類(lèi)房源漲價(jià)壓力就存在。

　　“這種漲價(jià)壓力在今年上半年是不存在的，當時(shí)的壓力主要還是降價(jià)跑量。到了5-10月份，價(jià)格開(kāi)始平衡，10月以后價(jià)格主動(dòng)權開(kāi)始偏向于開(kāi)發(fā)商這一邊?！彼魏＿M(jìn)一步說(shuō)。

　　“有望現年末翹尾行情”

　　隨著(zhù)年底的臨近，市場(chǎng)人士對于歲末樓市的預期有所轉暖。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔稱(chēng)，政策面偏于維穩的基調下，樓市成交延續有序釋放的態(tài)勢。以目前11月整月成交勢頭看，當月成交量不僅能較10月有所突破，甚至還有望出現年末的翹尾行情。

　　佑威數據顯示，截至11月25日，上海市11月商品住宅成交面積為79.55萬(wàn)平方米，日均成交量為3.18萬(wàn)平方米。若按日均成交量推算，則11月的成交量約為95.46萬(wàn)平方米。

　　黃志堅斷言，11月成交量高于10月的87.62萬(wàn)平方米已無(wú)懸念，12月的成交量預計也將和10月、11月相當。11月、12月成交量高于9月、10月的主因，是9月、10月傳統成交旺季表現一般。

　　不過(guò)，黃志堅強調，2012年總的成交量雖然好于去年，但仍在歷史低位，多數開(kāi)發(fā)商依然需要補量以完成回款要求。

　　據21世紀不動(dòng)產(chǎn)統計，截至11月25日，上海樓市11月商品住宅新增供應量達64.4萬(wàn)平方米，已超過(guò)10月全月的供應體量，但距9月份的127萬(wàn)平方米供應體量尚有近一半的差距。

　　黃河滔稱(chēng)，在經(jīng)歷短暫的休整后，部分開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿逐步回升。但隨著(zhù)市場(chǎng)成交脫離低迷及政策走向趨于明朗化，部分開(kāi)發(fā)商信心有所增強，推出更高溢價(jià)房源的概率較大。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟同樣認為，從上周多個(gè)外圍項目大面積推盤(pán)的情況來(lái)看，部分開(kāi)發(fā)商依然有著(zhù)年底沖刺業(yè)績(jì)的意圖。

　　“加上前期的庫存依然有待消化，因此年末價(jià)格出現明顯上漲的可能性很小，局部的優(yōu)惠依然可以期待?！标戲T麟說(shuō)，近期剛性需求入市積極性較高，今年年末信貸額度較往年也更為寬松，歲末樓市成交有望繼續保持在相對高位。

　　“春節前剛需樓盤(pán)

　　漲價(jià)可能性不大”

　　不少受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商也預計，低價(jià)剛需房源有望占據歲末樓市的主流。

　　某上市房企副總裁稱(chēng)，年底是剛需成交放量比較旺盛的時(shí)期。年底剛需人群的收入會(huì )增多，所以會(huì )選擇在年底置業(yè)。眼下開(kāi)發(fā)商的策略也在向“保證利潤兼顧跑量”轉變。

　　“當投資大、資金緊張時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì )虧本跑量；當市場(chǎng)不穩定，預期不明朗時(shí)會(huì )微利跑量；當市場(chǎng)較穩定，需求較穩定，開(kāi)發(fā)商會(huì )以平衡的量平衡的價(jià)來(lái)銷(xiāo)售?！痹摳笨偛门e例稱(chēng)，比如一個(gè)樓盤(pán)單價(jià)1.5萬(wàn)元能保本，1.7萬(wàn)元能有較好利潤，那么開(kāi)發(fā)商的定價(jià)可能就會(huì )是1.6萬(wàn)元。

　　宋海的判斷是，雖然從市場(chǎng)角度講，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)存在，但鑒于調控的基調未改，開(kāi)發(fā)商還不敢立即轉化為行動(dòng)。大多數不敢做第一個(gè)漲價(jià)的，而是會(huì )互相觀(guān)望，如果市場(chǎng)上出現了第一個(gè)漲價(jià)的樓盤(pán)，并獲得市場(chǎng)的接受，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì )跟進(jìn)仿效。

　　“沖動(dòng)能否轉化為行動(dòng)，估計在開(kāi)發(fā)商里也會(huì )出現分化?！彼魏ｎA計，剛需樓盤(pán)在春節前出現漲價(jià)的可能性不大，但到了明年3-5月份，漲價(jià)與否的信號可能會(huì )變得較為明確。

　　至于推盤(pán)策略，上述上市房企副總裁預計，接下來(lái)開(kāi)發(fā)商少量多批推盤(pán)的情況可能會(huì )比較多，不以跑量為惟一考核指標，不去刻意追求開(kāi)盤(pán)時(shí)的去化率。

　　該副總裁預計，12月的新增供應量可能會(huì )比11月略多，成交量也將比11月略好，“雖然成交主要看新增供應情況，但目前市場(chǎng)存量比較大，不一定非得盯著(zhù)新盤(pán)，在售的樓盤(pán)也能保證一定水平的成交?！?/P>

　　據他介紹，該公司嘉定的一個(gè)剛需項目計劃在12月中旬加推300套房源，“是90多平方米的小三房，符合剛需定位，定價(jià)策略就是保證利潤兼顧跑量?！?/P>

　　該副總裁強調，他們在12月中旬推盤(pán)不是為了沖業(yè)績(jì)，“今年的業(yè)績(jì)完成得不錯，我們推盤(pán)是根據工程的時(shí)間節點(diǎn)來(lái)的?！?/P>