在陜西省內，房地產(chǎn)今后將不再是“暴利行業(yè)”的代名詞。

近日，陜西省住房和城鄉建設廳聯(lián)合省物價(jià)局下發(fā)通知，要求各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷(xiāo)售價(jià)格區間，規定地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%左右，超出價(jià)格區間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預售證。

限購、限價(jià)、配建保障房……此輪樓市調控堪稱(chēng)“史上最為嚴厲”，似乎一點(diǎn)也不為過(guò)。而這一次，地方政府直接劍指開(kāi)發(fā)商的命脈——利潤率。

對此，一家上市房企的負責人對《第一財經(jīng)日報》記者直言不諱：“如果項目沒(méi)有15%以上的利潤率，我們根本不會(huì )買(mǎi)地?！倍辔粯I(yè)內人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)亦表示，這項政策的初衷是好的，但執行起來(lái)難度較大。

嚴控房企利潤率

一直以來(lái)，房產(chǎn)項目的成本結構備受關(guān)注，而陜西省政府的上述政策，則是希望將神秘的房?jì)r(jià)構成“大白于天下”。

昨日，記者在陜西省住建廳的官方網(wǎng)站找到了這份名為《關(guān)于加強商品房?jì)r(jià)格成本利潤測算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（下稱(chēng)《通知》）。

《通知》明確規定，各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷(xiāo)售價(jià)格區間，備案價(jià)格應在公布的價(jià)格區間范圍內。按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用、銷(xiāo)售稅金等項目，測算出較為準確的開(kāi)發(fā)成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。

據報道，陜西省住建廳和省物價(jià)局有關(guān)人員表示，這是響應調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，希望引導購房理性消費?！锻ㄖ返某雠_，一是要防止房?jì)r(jià)反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數，剛需購房該出手就可以出手。目的是希望開(kāi)發(fā)商既有利潤，老百姓也能買(mǎi)得起房。

上述房企負責人告訴記者，開(kāi)發(fā)商在拍地之前，都會(huì )進(jìn)行嚴格的成本測算，在保證一個(gè)利潤率的前提下去拍地?！熬湍梦覀兤髽I(yè)來(lái)說(shuō)，一般要保證15%~20%的利潤率才會(huì )出手，10%左右的利潤率，根本沒(méi)有人愿意去做?！?/P>

同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉則對記者稱(chēng)，一般來(lái)說(shuō)，在房?jì)r(jià)中，土地成本和各項稅費各占20%~30%，剩余的則是建安成本、管理成本及合理的利潤率等?！捌鋵?shí)，每一個(gè)項目的成本構成都不一樣，不能一概而論?！?/P>

“項目的開(kāi)發(fā)年限也很關(guān)鍵，開(kāi)發(fā)商追求的是年回報率，尤其是大體量樓盤(pán)需要一個(gè)較為長(cháng)期的過(guò)程，其間人力成本、物料成本都處于一個(gè)變動(dòng)的過(guò)程?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商認為，很多時(shí)候，連房企自身都無(wú)法準確算出利潤率，該政策若要嚴格執行，估計會(huì )碰到不少困難。

新政被指執行難

一石激起千層浪。對房企商品房利潤率做出嚴格限制，在房地產(chǎn)業(yè)較為罕見(jiàn)，于是引發(fā)高度關(guān)注與熱議。

上述《通知》的出臺日期為10月16日，不過(guò)，這一消息是近期經(jīng)陜西當地媒體報道后才被外界所知。

一位開(kāi)發(fā)商代表對本報記者稱(chēng)：“我個(gè)人無(wú)法理解政策出臺的初衷，這是針對商品房，而不是保障房，人為控制利潤率是一件很難做到甚至很難想象的事情?！?/P>

張宏偉認為，利潤率在實(shí)際操作過(guò)程中是很難控制的，即使同一區域、相鄰的兩塊地，土地成本也可能相差很多?！叭绻o一個(gè)10%~20%的區間，還有操作的可能性，嚴控在10%左右，基本上是無(wú)法操作的?！?/P>

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監陸麒麟也表達了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。他稱(chēng)，房產(chǎn)項目的具體成本外界是很難測算的?！芭e例來(lái)說(shuō)，一個(gè)項目的裝修成本到底如何測算，開(kāi)發(fā)商承諾5000元/平方米的裝修成本，有可能做到名副其實(shí)，但也有可能3000元/平方米就可以‘搞定’，這里邊的‘水分’和‘操作空間’都是很大的?！?/P>

此外，還有業(yè)內人士擔心，在監管不嚴的情況下，新政可能對房屋質(zhì)量造成影響。

“如果在備案階段確定一個(gè)具體的成本定價(jià)，但由于后期成本上漲，按照原計劃實(shí)施超出預定成本，影響了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利潤，那該怎么辦呢？降低標準、減少配套？原定用一級物料改為二級，優(yōu)質(zhì)建筑工人改為‘游擊隊’？”上述業(yè)內人士如是說(shuō)。

中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟分析稱(chēng)，地方政府的初衷也許是好的，但政策的執行細節顯然應該考慮得更周全一些，對調控目標的簡(jiǎn)單化處理，后果不堪設想。

值得注意的是，國務(wù)院總理溫家寶近日在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題時(shí)表示：“房地產(chǎn)調控初見(jiàn)成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動(dòng)搖?！睖乜偫硗瑫r(shí)指出：“調控手段，從長(cháng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段?！?/P>

當地樓市“略顯冷清”

記者發(fā)現，今年以來(lái)，陜西省及省會(huì )城市西安的樓市可謂不溫不火。

近日，由陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )和陜房城市發(fā)展研究院主編的《陜西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2012）》指出，西安、咸陽(yáng)、榆林、寶雞等地房?jì)r(jià)仍處于回調趨勢，商品房新開(kāi)工面積明顯減少，其他城市房?jì)r(jià)增幅則回落。今年1~9月全省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額增幅比去年回落3%；商品住宅銷(xiāo)售額747.43億元，同比下降43.8%。

此外，1~9月，西安市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積1121萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)了8.8%，房地產(chǎn)完成投資810億，同比增長(cháng)9.9%，商品房銷(xiāo)售790萬(wàn)平方米，同比下降7.3%，其中住宅銷(xiāo)售672萬(wàn)平方米，下降92.4%。

根據同策咨詢(xún)提供的數據，2012年8月，西安商品住宅存量持續走高達971萬(wàn)平方米，處于近一年來(lái)的最高位，當月成交97萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為6619元/平方米。

目前，中海、綠地、龍湖、萬(wàn)科、金地、華潤置地、和記黃埔等龍頭房企均已在西安布局。