距年底不遠，財政吃緊的地方政府紛紛甩賣(mài)土地，地產(chǎn)商也爭先恐后地吃進(jìn)土地。這是否意味著(zhù)樓市的好日子又回來(lái)了？
距離2012年年底還有近四個(gè)月時(shí)間，地方政府的土地大甩賣(mài)行動(dòng)正在全面鋪開(kāi)。
在北京西二環(huán)外側，一塊商業(yè)用地已經(jīng)在2012年8月底被掛牌，投標保證金達6.8億元。據北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析，按照土地出讓保證金通常為底價(jià)30%的慣例，這塊建筑面積僅為11萬(wàn)平方米的土地底價(jià)或將達到22億元，樓面地價(jià)極可能超過(guò)之前名噪一時(shí)的北京萬(wàn)柳地王。
幾乎在同一時(shí)間，北京市土地儲備中心將甩賣(mài)另外27塊經(jīng)營(yíng)性土地，這其中包括14塊住宅用地（該數量與前8個(gè)月成交的住宅地塊持平）。據中原地產(chǎn)統計，9月份北京土地成交金額極有可能超過(guò)200億元——2012年前8個(gè)月只賣(mài)出244億元的北京市政府，終于發(fā)力了。
北京金融街的準地王，是中國正在拉開(kāi)帷幕的賣(mài)地潮一個(gè)縮影。據鏈家地產(chǎn)統計，8月份全國10個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)成交建面達2858萬(wàn)平米，環(huán)比上漲30%。而到了9月份，各地推地節奏更至高峰期。包括北京、上海、廈門(mén)等多個(gè)城市密集推地，所推出的土地數量之多、面積之大近幾年來(lái)均不多見(jiàn)。
缺錢(qián)的地方政府
為了給樓市降溫，中國政府出臺了一系列舉措。盡管人們已經(jīng)料到這些舉措會(huì )導致土地銷(xiāo)售下滑，但下滑的速度似乎太過(guò)突然。
2010年之后，北京市的土地市場(chǎng)一路下行。2012年前8個(gè)月，北京市政府的賣(mài)地計劃幾乎“卡住了”。中原地產(chǎn)數據顯示，前8個(gè)月北京僅成交土地95宗，成交土地總價(jià)款為244.6億元，同比下降63.5%。這一數字為北京土地出讓金5年來(lái)最低，更與900億元的全年目標相去甚遠。
這其中，2012年3月、5月和8月，北京住宅用地甚至出現“零成交”?！叭绱耸湛s，政府似乎也未預料到?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志向南方周末記者表示。
與之相應，北京財政收入呈現銳減態(tài)勢。北京市財政局發(fā)布的財政收支情況顯示，1至7月，北京地方公共財政預算收入累計完成2092億元，同比增長(cháng)7.9%，增速回落了近20個(gè)百分點(diǎn)。
“增速放緩意味著(zhù)北京未來(lái)幾個(gè)月財政收入增速必須超過(guò)14.7%，才能實(shí)現年初預定的全年10%左右的增長(cháng)目標?！敝袊缈圃贺斀?jīng)戰略研究院研究員楊志勇稱(chēng)。
拖累財政收入增長(cháng)的一大因素就是土地收入的大幅下滑。2012年北京市政府性基金預算收入為1060.6億元，計劃完成土地出讓金收入為900億元，但前8個(gè)月的數據太過(guò)難看。
一位接近北京市稅務(wù)部門(mén)的知情人士透露，為保障稅收，地稅部門(mén)還特別在可以抓住的稅源上，加強了征管力度。5月份過(guò)后，北京各區縣主管財稅的領(lǐng)導即紛紛召集各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì )，開(kāi)會(huì )的目的只有一個(gè)：望大家能幫“缺錢(qián)”的政府一把，預繳四季度稅收。
面臨土地收入影響財政增幅困境的地方政府遠不止北京一地。中國國土部公布數據顯示，上半年全國住宅用地供應量為4.72萬(wàn)公頃，僅完成了全年住房供地計劃29.6%；而財政部數據則顯示，上半年全國財政收入累計63795億元，增長(cháng)12.2%，收入增幅同比回落達19個(gè)百分點(diǎn)。
有媒體統計全國31個(gè)省份前6個(gè)月財政收入數據，并對比年初設定的財政收入目標發(fā)現，全國有近四成地方政府在時(shí)間過(guò)半的情況下，并未完成一半的財政收入任務(wù)。
搶收土地財政
“今天我們誠懇地拉開(kāi)架勢、擺開(kāi)臺面，邀請各地地產(chǎn)商匯聚溫州。溫州準備好了，廣大地產(chǎn)客商，你們準備好了嗎？”
2012年8月27日，在溫州市人民大會(huì )堂舉行的一場(chǎng)推介會(huì )上，溫州市市長(cháng)陳金彪親自出面當推銷(xiāo)員，向來(lái)自全國的地產(chǎn)商吆喝起土地來(lái)。當天，溫州共推出52宗地塊，總面積達3220畝，包括住宅用地11宗886畝、商住用地9宗472畝以及商服用地29宗1831畝等——此次推出3220畝凈地，是過(guò)去幾年推出凈地的總和。
也是在8月27日，杭州一天賣(mài)出了7宗土地，一次性獲得出讓金54.38億元。這也是杭州主城區近3年來(lái)的單日供地數量最高紀錄，沒(méi)有出現預言中的年度地王，也沒(méi)有看到設想中的房企“廝殺”，5宗直接以起拍價(jià)成交，龍湖和萬(wàn)科均以底價(jià)拿走奧體單元宅地及普福宅地。
根據鏈家地產(chǎn)統計數據顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線(xiàn)城市2012年8月推地的面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)30%，創(chuàng )年內新高。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強稱(chēng)，伴隨市場(chǎng)回暖，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是地方政府對于后續的市場(chǎng)預期都有所好轉，各地土地出讓部門(mén)根據目前市場(chǎng)的預期，也加大推地的節奏、推地的力度。
于是在9月份，北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門(mén)等地都將迎來(lái)近年來(lái)罕見(jiàn)的“推地潮”。根據上海市國土局的信息，9月上海市將推出26幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中包括6幅純宅地，2幅商住綜合用地，15幅商業(yè)、商辦用地，以及3幅動(dòng)遷房用地。上述土地的起始價(jià)就達101.04億元。
在經(jīng)歷了慘淡的上半年后，中國土地市場(chǎng)似乎在9月份迎來(lái)爆發(fā)期。
從現金為王到拿地為王
仿佛一夜之間，開(kāi)發(fā)商的策略也從現金為王，轉向拿地為王。過(guò)去兩個(gè)月多家房企拿地規模均超過(guò)上半年總和。
最為激進(jìn)的是龍湖地產(chǎn)。2012年6月份以來(lái)，其先后在廈門(mén)、泉州、重慶等地拿下7幅地塊，總建筑面積達501萬(wàn)平方米，花費約128億元。至此，龍湖地產(chǎn)在全國的土儲也近3700萬(wàn)平方米。
一位龍湖人士向南方周末記者稱(chēng)，龍湖內部都覺(jué)得拿的項目很合適，基本以?huà)炫频變r(jià)獲得，“龍湖的戰略布局還沒(méi)完成，有必要多拿些地。而現在處于牛市第一期的尾巴了，感覺(jué)敏銳的大企業(yè)該進(jìn)場(chǎng)了”。
萬(wàn)科地產(chǎn)董秘譚華杰近日則稱(chēng)，上半年萬(wàn)科之所以拿地較少，是因為合適的機會(huì )比較少，而到7月份萬(wàn)科買(mǎi)了60個(gè)億的土地，下半年拿地的機會(huì )會(huì )多一些，尤其四季度是拿地的好時(shí)候。
據鏈家地產(chǎn)不完全統計，僅從2012年7月1日至8月10日，萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)、中海、保利這四家地產(chǎn)公司一共拿地19次，總計拿地支出金額是201.6億元，占年內四家公司拿地總金額463.3億元的43.5%。
甚至連綠城都又開(kāi)始拿地了。在“鬼門(mén)關(guān)”上走了一遭之后，通過(guò)賣(mài)項目給融創(chuàng )、賣(mài)股權給九龍倉而得以逃生的綠城，2012年7月底在上海拿了一宗樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平米的土地。這從另外一個(gè)角度也證明了開(kāi)發(fā)商對下半年土地市場(chǎng)的看法。
而在經(jīng)歷了4個(gè)月的成交回暖之后，一線(xiàn)城市的總體庫存量在繼續下降。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭稱(chēng)，截至2012年8月底，一、二、三線(xiàn)典型城市新建商品住宅庫存，與去年同期相比分別增長(cháng)10%、25%、40%，“這表明，一線(xiàn)城市正在穩步小步去庫存；三線(xiàn)城市庫存增幅最大且庫存仍在增加。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力遠大于三線(xiàn)城市?！?BR> 以北京為例，在前期以?xún)r(jià)換量之后，北京樓市沒(méi)有能夠得到持續供給，庫存已再次跌破8萬(wàn)套，這一數字創(chuàng )造了2009年以來(lái)的新低，按照8月全市住宅成交量計算，這一庫存量去化時(shí)間僅需5個(gè)月。
但保利地產(chǎn)集團的一位高管亦對南方周末記者稱(chēng)，盡管保利在北京、上海等重點(diǎn)城市以及中心區域的土地儲備嚴重不足，但對于拿地仍較為慎重，“事實(shí)上很多城市核心地段的地價(jià)仍未松動(dòng)，地方政府對于地價(jià)寄望太高”。