2014年的樓市仍然備受關(guān)注。在這一年里，有諸多疑問(wèn)待解，比如樓市調控會(huì )如何展開(kāi)，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還會(huì )不會(huì )大漲，購房者還有沒(méi)有可能享受到房貸優(yōu)惠利率等。下面，本刊就這些問(wèn)題給出我們的判斷。

樓市調控如何展開(kāi)

樓市調控不會(huì )退出，但不會(huì )再搞“一刀切”。

在2013年第四季度，陸陸續續有17個(gè)城市對調控力度進(jìn)行升級。調控升級的17個(gè)城市全部處于近期房?jì)r(jià)漲幅排在前20位。對比各城市調控細則，廣州作為此輪房?jì)r(jià)上漲的領(lǐng)漲城市，其收緊程度最嚴，對非戶(hù)籍人士購房要求提供5年內連續繳交3年以上的納稅或社保證明。與此同時(shí)，2013年市場(chǎng)表現疲軟的三、四線(xiàn)城市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通過(guò)放松限購措施來(lái)緩解當地的高庫存壓力。由此可以看出，地方政府的調控自主權正在逐步增強。房?jì)r(jià)快速上漲的城市調控進(jìn)一步升級，而供應充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調。

中央已經(jīng)調整了調控的思路。與前幾輪調控著(zhù)力于需求面的抑制不同，新一屆中央政府更重視增加供應的市場(chǎng)調節機制，并進(jìn)一步強調住房保障建設。一方面繼續強調住房保障的重要性，另一方面重提了調控。這表明，調控和保障在長(cháng)效機制逐步建立的過(guò)程中同等重要。由此本刊認為，2014年樓市宏觀(guān)調控仍將進(jìn)行，在尊重供求關(guān)系的同時(shí)，保障房的建設也將進(jìn)入全面建設階段。

房?jì)r(jià)還會(huì )大漲嗎

根據國家統計局公布的數據顯示，在2013年11月份，北京、上海、廣州和深圳房?jì)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國，分別同比上漲21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。自2013年9月份起，上述4個(gè)城市已經(jīng)連續3個(gè)月同比漲幅超過(guò)20%。

2014年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續大漲的可能性有多大？從某種程度上來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市因為具備眾多優(yōu)質(zhì)資源，屬于開(kāi)放性市場(chǎng)，這些都會(huì )導致房?jì)r(jià)繼續上漲。但不可否認的是，2014年樓市受資金短缺的影響要大于其他年份，這將導致房?jì)r(jià)上漲勢頭受到極大影響。

二手房占據主導

未來(lái)的市場(chǎng)，肯定是二手房市場(chǎng)占據主導。這一論斷在2013年得到確立。

以上海為例，2013年1月～11月，上海樓市共計成交新房超過(guò)9.7萬(wàn)套，但同期二手房成交套數卻達到了29.6萬(wàn)套，是新房的3倍！預計全年二手房成交套數將超過(guò)32萬(wàn)套，為近8年來(lái)樓市最高水平。北京的情形與上海有些類(lèi)似，據偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)市場(chǎng)研究院監測數據顯示，截止到2013年12月中旬，北京新房成交套數達到11.3萬(wàn)套左右，但同期二手房已經(jīng)高達16.2萬(wàn)套。

在之前很長(cháng)一段時(shí)間以來(lái)，新房供應一直占據市場(chǎng)主導地位，而新房的交易量也長(cháng)期占據主要地位。但隨著(zhù)近年來(lái)持續快節奏的開(kāi)發(fā)，新房供應已逐漸減少，取而代之的是二手房市場(chǎng)的繁榮。當然，2013年二手房成交量的大增，有其特殊的原因，比如3月份因為“20%個(gè)稅”傳聞導致大量需求提前入市等。但不可否認的是，在未來(lái)，諸如北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，以及杭州、南京等中心城市，這些相對較為成熟的市場(chǎng)，二手房的買(mǎi)賣(mài)將會(huì )占據樓市主導地位。

房產(chǎn)稅能否落地

從上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)到全面落地，到底有多長(cháng)時(shí)間？目前來(lái)看難下結論。不過(guò)可以肯定的是，2014年房產(chǎn)稅難以落地。

中共十八屆三中全會(huì )確立了未來(lái)樓市調控的方向，即建立調控的長(cháng)效機制，房地產(chǎn)稅是其中一個(gè)非常重要的步驟。中原集團研究中心指出，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”一字之差，也意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革將是一個(gè)系統工程，其中將涉及各類(lèi)稅種的整合優(yōu)化，旨在逐步使地方政府擺脫土地財政的困擾。出于對私有產(chǎn)權的尊重，房產(chǎn)稅的實(shí)施首先需要通過(guò)嚴肅的立法程序，而其推進(jìn)將是一件審慎及漸進(jìn)的過(guò)程，短期內全面實(shí)施的可能性并不具備。

專(zhuān)家表示，盡管難以全面實(shí)施，但作為在需求端可利用其來(lái)抑制投資需求的房產(chǎn)稅，預計仍將有一些城市加入試點(diǎn)，比如此前呼聲一直很高的北京、杭州等城市，則極有可能在2014年納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍的城市名單中。

房貸優(yōu)惠還有嗎

信貸環(huán)境趨緊，導致購房成本走高。2014年，7折房貸利率“名存實(shí)亡”，而8.5折或者9折優(yōu)惠，估計都難以碰到。

歷史表明，信貸環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響舉足輕重，房貸的松緊與住房銷(xiāo)售的榮衰休戚相關(guān)。央行2011年末起三次下調存款準備金率、兩次降息，2012年6月起首套房貸利率從之前的基準甚至上浮1.1倍回落至8.5折優(yōu)惠，期間，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速處于歷史低谷水平。然而，2013年6月的銀行“錢(qián)荒”事件發(fā)生后，銀行貸款額度不斷趨緊，部分銀行在綜合收益考量下縮減甚至暫停房貸業(yè)務(wù)，首套房貸利率又從8.5折優(yōu)惠逐步恢復至基準，期間，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速攀升至歷史新高。中原集團研究中心有關(guān)人士表示，即使2014年年初延緩放貸現象有所緩解，多數剛需購房者也不得不面對利率走高帶來(lái)的長(cháng)期支付成本上升。

地王涌現概率幾何

2013年，地王不斷涌現。那么在2014年，這種現象是否會(huì )持續？

由于地價(jià)不斷飆升，導致各地頻現“面粉”貴過(guò)“面包”的現象。如上海，寶山、臨港新城等板塊，新拍地塊樓板價(jià)均超過(guò)在售新盤(pán)，溢價(jià)率最高者可達400%。

土地價(jià)格的飆升，也使得地方政府買(mǎi)地收入大幅攀升。據鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部統計，2013年，北京市共出讓土地210宗，土地出讓金合計1797.6億元，為2012年的2.77倍，也超過(guò)2010年1642.4億元的歷史記錄。土地市場(chǎng)上，住宅類(lèi)土地成交活躍。2013年住宅類(lèi)地塊成交74宗，規劃建面為1326.4萬(wàn)平方米，較2012年同期增長(cháng)117.9%，為整體土地規劃建面的57%。

2014年各地是否還會(huì )出現類(lèi)似的情形？可能性存在，但數量和頻率相對2013年都會(huì )減少。這是因為土地價(jià)格一直上漲，而房企對一線(xiàn)城市的布局熱情不會(huì )降低，所以地王涌現不可避免。但與此同時(shí)，2014年資金面將不會(huì )有2013年那么寬裕，所以房企在拿地時(shí)會(huì )有所收斂。

農地入市會(huì )全面放開(kāi)嗎

農地改革試點(diǎn)啟動(dòng)，但農地進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的可能性不會(huì )很大。

近期多地試點(diǎn)城市農地內部流轉和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權的開(kāi)放，無(wú)疑將有利于農村閑置土地的盤(pán)活以及集約高效利用。相比現行調控政策的調整，土地改革的推進(jìn)將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更深遠與實(shí)質(zhì)性的影響。中原集團研究中心有關(guān)人士，鑒于土地問(wèn)題的復雜性，真正實(shí)現農地入市的全面開(kāi)放頗具難度。首先，相關(guān)法律有待修正；土地確權與歷史遺留問(wèn)題需得到清理；農地入市規模、流轉模式等需深入探索。但不容置疑，接下來(lái)各地將繼續開(kāi)啟大規模的土地改革試點(diǎn)。