盛極必衰，這是自然界的法理。即便是過(guò)去十多年中國房?jì)r(jià)不斷快速上漲，也同樣存在著(zhù)樓市降溫與房?jì)r(jià)下跌的時(shí)段。只有理性看待市場(chǎng)，才不至于在市場(chǎng)中摔跟頭。正基于此，筆者認為，房地產(chǎn)短周期(未來(lái)6個(gè)月至12個(gè)月的變化)可用于指導房?jì)r(jià)走勢預測。

　 關(guān)于短周期，過(guò)去十年已有跡可循。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數，是衡量開(kāi)發(fā)行業(yè)體溫的“溫度計”，能夠比較好的反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的周期性波動(dòng)。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來(lái)可劃分為三個(gè)短周期。

　 第一個(gè)周期：2004年3月-2007年11月。這一周期出現兩個(gè)峰值，都是106點(diǎn)，谷值是100.6，出現在2005年12月。下行歷時(shí)21個(gè)月，上行歷時(shí)23個(gè)月，共計43個(gè)月。下行主因是房地產(chǎn)調控，上行主因是經(jīng)濟過(guò)熱，資本市場(chǎng)瘋狂。

　 第二個(gè)周期：2007年12月-2010年3月。第二個(gè)周期峰值近106點(diǎn)，谷值是94.74，出現在2009年3月。下行歷時(shí)16個(gè)月。上行歷時(shí)12個(gè)月，共計28個(gè)月。下行主因是受?chē)H金融危機影響國內經(jīng)濟下滑，上行主因是政策力度大。這輪跌急漲急，波幅大，歷時(shí)短。

　 第三個(gè)周期：2010年4月以來(lái)。谷值是94.39，出現在2012年9月，下行歷時(shí)30個(gè)月。下行主因經(jīng)濟下滑與房地產(chǎn)調控。在雙重打擊下，下行時(shí)間較長(cháng)，調整幅度較大。上行主因是貨幣寬松和經(jīng)濟復蘇。這輪周期已經(jīng)完成筑底，但上行之路不可能像2009年那輪又急又快，將在“磨磨唧唧”中上行，預計將于2014年觸頂。

　 接下來(lái)，我們再用房?jì)r(jià)增幅，來(lái)印證一下國房景氣指數的短周期。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來(lái)，同樣可分為三個(gè)短周期(按季度)。第一個(gè)周期：2004年四季度—2008年一季度；第二個(gè)周期：2008年二季度—2010年二季度；第三個(gè)周期：2010年三季度開(kāi)始。由此可見(jiàn)，兩個(gè)指標的周期基本一致。第二、第三個(gè)周期的谷值，出現房?jì)r(jià)同比下跌，可見(jiàn)市場(chǎng)調整幅度大，而第一個(gè)周期的谷值只是房?jì)r(jià)漲幅減小。2012年四季度進(jìn)入第三個(gè)周期的后半段，也即上升階段，2013年基本處于上升通道。但本輪上升過(guò)程中，不可能像2009年那樣強勁，房?jì)r(jià)同比增幅難以超過(guò)上一輪12.8%的高點(diǎn)，上升持續時(shí)間較長(cháng)，預計2013年四季度或2014年一季度見(jiàn)頂。

　 歐美國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)歷過(guò)上百年的周期性變化，經(jīng)驗較多，即便如此，短周期也存在較大的變量。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化，主要始于1998年，只有十幾年時(shí)間，短周期的規律更加不易掌握，而且受房地產(chǎn)調控影響大。

　 筆者認為，決定短周期房?jì)r(jià)漲跌的“四個(gè)引擎”是經(jīng)濟、政策、資金和存貨。當前樓市表現也可從這“四個(gè)引擎”入手分析。

　 其一，經(jīng)濟低位企穩。去年三季度，經(jīng)濟增長(cháng)低探至7.4%，四季度反彈至7.9%，就在大家認為經(jīng)濟見(jiàn)底反彈之際，今年上半年卻出人意料的繼續下滑，二季度增幅回落至7.5%。但是，7月的多數經(jīng)濟數據略有起色，8月匯豐中國制造業(yè)PMI初值為50.1，重返50枯榮線(xiàn)上方，創(chuàng )4個(gè)月內最高水平。這些信號表明，今年下半年經(jīng)濟將企穩。但是中國經(jīng)濟已告別高增長(cháng)，明年也僅為8%上下?？傮w而言，經(jīng)濟面的情況對樓市屬中性略偏空。

　 其二，政策中性。穩增長(cháng)，客觀(guān)上要求調控不宜進(jìn)一步升級。下半年中央層面的房地產(chǎn)調控基本平穩，既不放松，也不加碼，但局部政策存在或松或緊的可能，比如市場(chǎng)秩序整頓、推出第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)、放松房企再融資、支持首套剛需等。

　 其三，資金面不喜不憂(yōu)。從外部資金面看，今年貨幣供應量明顯大于去年，M1同比增幅可能保持在10%上下，而去年保持在6%上下，但是今年1月沖高后，呈震蕩回落態(tài)勢，預期明年將弱于今年。從內部資金面看，由于房企銷(xiāo)售形勢較好，資金回籠量很大，總體資金面寬松了很多。全國開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源同比增幅今年以來(lái)保持在30%以上，而去年在10%上下，說(shuō)明今年房企的資金寬松度遠好于去年。但這一增幅今年初以來(lái)一直高位盤(pán)整，預計未來(lái)一年將呈收窄趨勢。簡(jiǎn)而言之，資金面明顯強于去年，但接下去將有所減弱。

　 其四，存貨面基本見(jiàn)底。自去年二季度開(kāi)始，全國主要城市的住宅庫存開(kāi)始減少，尤其是一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市，但三、四線(xiàn)一直呈增長(cháng)態(tài)勢，區域分化嚴重。值得關(guān)注的是，從今年4月開(kāi)始，一、二線(xiàn)城市的庫存量呈現震蕩走高的跡象。本輪周期中，庫存最低點(diǎn)很可能就是3月份。與之相適應，20個(gè)典型城市的住宅去化周期，也在3月達到最低的8.3個(gè)月，其后震蕩小幅上行，7月提高至9.6個(gè)月。就存貨和去化周期而言，當前一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市，依然處于近兩年低位，未來(lái)半年房?jì)r(jià)仍有上漲壓力，但供不應求最緊張的時(shí)點(diǎn)已過(guò)，未來(lái)1-2年將重新趨于增長(cháng)。

　 總而言之，通過(guò)分析決定短周期房?jì)r(jià)漲跌的四個(gè)因素，大致可以預測，當前處于本輪樓市景氣周期的頂部區間，下半年房?jì)r(jià)仍堅挺，但明年將有所降溫。