近期有關(guān)城鎮化和房?jì)r(jià)的話(huà)題持續高溫熱議。其中國家發(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中心主任李鐵的觀(guān)點(diǎn)值得關(guān)注，他認為一二線(xiàn)城市資源稀缺性還存在，房?jì)r(jià)還有上漲的空間，房?jì)r(jià)不會(huì )崩盤(pán)仍將上漲。

據經(jīng)濟參考報報道，李鐵在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，在一線(xiàn)、二線(xiàn)高等級的城市，資源稀缺性還存在，房?jì)r(jià)還有上漲的空間，部分三線(xiàn)城市和四線(xiàn)城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴張到一定程度的時(shí)候會(huì )導致崩盤(pán)。

造成中國房?jì)r(jià)不斷上漲的原因

問(wèn)：未來(lái)新型城鎮化的目標之一就是要解決農民工定居落戶(hù)，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了廣闊的機遇。但是，當前，中國的房?jì)r(jià)居高不下。根據國家統計局統計，2013年6月，全國70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房?jì)r(jià)出現環(huán)比上漲。造成中國房?jì)r(jià)不斷上漲的原因是什么?

李鐵稱(chēng)，我們不能籠統判斷中國的房?jì)r(jià)上漲，首先要分析中國哪些地區的房?jì)r(jià)在上漲？為什么會(huì )上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注、各級地方政府都在全力推動(dòng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)？

很多研究都把城市分為一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市，三、四線(xiàn)城市，這直接說(shuō)明了中國的房地產(chǎn)發(fā)展，房?jì)r(jià)上漲和等級化的城鎮管理體制有直接的關(guān)系。首先，高房?jì)r(jià)主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城市集中，等級越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中，行政資源分布影響了市場(chǎng)資源分布。在高等級的城市買(mǎi)房，主要也是購買(mǎi)那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而土地的限量供給導致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區域土地資源永遠是稀缺的，土地資源稀缺肯定會(huì )導致這些地段的房?jì)r(jià)的上漲。

其次，相比金融、銀行存款、證券、基金等領(lǐng)域，房地產(chǎn)是目前相對穩定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價(jià)格上揚。

第三，經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)社會(huì )收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數大，形成對高等級城市高房?jì)r(jià)的支撐。假如高收入人口占全國的10%，我們會(huì )有 1.36億高收入人口形成持續的高端的購買(mǎi)群體，對高端、高層次地產(chǎn)有持久性的需求。他們第一會(huì )在本地買(mǎi)房，第二會(huì )到省會(huì )城市買(mǎi)房，然后到北京、上海買(mǎi)房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對集中的城市買(mǎi)住房，這在當下中國是最好的、最合理的選擇。

未來(lái)房?jì)r(jià)走勢

對于未來(lái)房?jì)r(jià)走勢，李鐵認為，除了看住房供應量大小外，還需要考慮以下幾方面因素：

首先，城市的輻射范圍。城市等級越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會(huì )城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可 再生。戶(hù)籍制度導致了公共服務(wù)封閉式的格局難以 打破，資源短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進(jìn)高等級城市房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。

其次，城市所在地區的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達地區，城市輻射范圍雖然不如西北地區的城市，但是人均收入水平高，也就支撐這個(gè)區域的房?jì)r(jià)上漲幅度大于中西部地區。

最后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級地方政府競相開(kāi)辟工業(yè)區，壓低土地價(jià)格，賠錢(qián)搞招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來(lái)支撐政府的GDP和財政收入。這個(gè)成本要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補?，F在每屆政府都要有新的政績(jì)，結果城市攤子越來(lái)越大，基礎設施、供給的成本大幅度增 加。政府稅收只能保財政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣(mài)地等方式償還，而融資還得靠未來(lái)的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán)，導致現在新區、新城不斷擴展。

綜合判斷，在一線(xiàn)、二線(xiàn)高等級的城市，資源稀缺性還存在，房?jì)r(jià)還有上漲的空間，部分三線(xiàn)城市和四線(xiàn)城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴張到一定程度的時(shí)候會(huì )導致崩盤(pán)。

有人認為，中國的房地產(chǎn)會(huì )出現像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實(shí)不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行類(lèi)比。這些國家城市化率已經(jīng)飽和，而中國才剛剛過(guò)半，戶(hù)籍人口城鎮化率才35.3%。因此對于城鎮住房的需求還有很大的空間，啟動(dòng)內需也與此有關(guān)。分析中國的泡沫，成因不同，結果也不同，可能會(huì )帶來(lái)局部中小城市樓市的崩盤(pán)，但是在高等級城市不僅不會(huì )崩盤(pán)，還會(huì )上漲。