成交量直線(xiàn)下滑，恐慌性購房現象大幅減少，4成購房者分流至一手房市場(chǎng)。

隨著(zhù)滬版“國五條”細則落地滿(mǎn)月，上海二手房市場(chǎng)恐慌性購房現象大幅減少。昨天，上海二手房指數辦公室公布數據顯示，4月，上海二手房房?jì)r(jià)漲幅比3月縮小0.22個(gè)百分點(diǎn)，成交量也直線(xiàn)下滑。4成左右購房者分流至一手房市場(chǎng)，以規避細則執行后的20%個(gè)稅風(fēng)險。同時(shí)，二手房買(mǎi)賣(mài)的議價(jià)空間也開(kāi)始松動(dòng)，進(jìn)入了新一輪的博弈期。

4月成交量銳減部分板塊回落70%

“看房者減少，掛牌量降低，買(mǎi)賣(mài)雙方不再‘急吼吼’，而是展開(kāi)此消彼長(cháng)‘拉鋸戰’?！边@基本上是4月份申城二手房市場(chǎng)的整體態(tài)勢。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部對旗下門(mén)店抽樣顯示，上月7成以上門(mén)店上門(mén)咨詢(xún)客戶(hù)、掛牌量、成交量等均有不同幅度回落，其中部分板塊內的門(mén)店上門(mén)客戶(hù)、成交量回落70%、掛牌量回落50%。

上海二手房指數辦公室認為，由于3月樓市透支了大量需求，相當部分消費者開(kāi)始觀(guān)望并以咨詢(xún)?yōu)橹?，加?0%個(gè)稅計征仍未執行，盲從入市減少，理性購房增加。大部分購房者準備在新政效應釋放之后再作購房打算，導致4月以來(lái)二手房成交速度放緩，成交量銳減，價(jià)格繼續向上的支撐力減弱。不少二手房買(mǎi)家開(kāi)始轉向一手房，多為擔心被調控政策傷及的改善性需求購房者。

“末班車(chē)”激情退潮消費透支致價(jià)格松動(dòng)

統計顯示，4月份上海全市130個(gè)板塊中，房?jì)r(jià)上漲板塊120個(gè)，下跌板塊10個(gè)，無(wú)持平板塊。上漲板塊平均上漲1.71%，漲幅比3月縮小0.02個(gè)百分點(diǎn)。下跌板塊平均下跌0.94%，價(jià)格松動(dòng)主要出現在市區中高檔住宅區、新興城區的別墅區及前期漲幅較高的板塊。

受價(jià)格博弈影響，相當部分賣(mài)家選擇由售轉租，部分增值較大的房源業(yè)主出手繼續追趕“末班車(chē)”，但買(mǎi)家還價(jià)幅度明顯加大。面對成交冷淡，部分業(yè)主開(kāi)始小幅調價(jià)2%-3%，但僅占1成左右，這種小幅調價(jià)對于觀(guān)望情緒濃厚的區域買(mǎi)家而言幾無(wú)吸引力。消費力透支后的少數板塊表現為供大于求，買(mǎi)家支付能力減弱，優(yōu)質(zhì)房源亦大幅減少。因此，前期漲幅高的板塊出現價(jià)格回落。

據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐昌化路分行杜慶洪介紹，板塊內不滿(mǎn)五年唯一的房源價(jià)格有所下降，如108㎡的圣驪澳門(mén)苑，掛牌價(jià)已從378萬(wàn)元下降至360萬(wàn)元，降幅為4.7%。

上海二手房指數辦公室認為，雖然“國五條”上海細則并未明確執行時(shí)間，4月依然可搭乘政策“末班車(chē)”。不過(guò)，經(jīng)過(guò)3月的爆發(fā)性成交過(guò)后，4月的購房者大幅減少，二手房開(kāi)始了新一輪的博弈期。眼下，買(mǎi)方不會(huì )輕易出手，一些賣(mài)家也不會(huì )輕易降價(jià)，隨著(zhù)觀(guān)望氛圍擴大，身兼賣(mài)與買(mǎi)的改善性需求的購房者出手，或率先打破僵局。

百城房?jì)r(jià)環(huán)比連漲11個(gè)月

昨日，中國指數研究院發(fā)布百城價(jià)格指數，數據顯示，今年4月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比上漲1.00%，同比上漲5.34%。 是該數據自這2012年6月連續第11個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)，其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。

根據百城價(jià)格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，4月十大城市住宅均價(jià)為17023元/平方米，環(huán)比上月上漲1.31%。具體來(lái)看，北京環(huán)比上漲3.11%，漲幅最大，廣州漲幅為2.41%，上海漲幅達0.19%，天津環(huán)比下跌0.56%，為十大城市中唯一下跌的城市。

同比來(lái)看，十大城市全部同比上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過(guò)10%，上海漲幅達4.72%。

值得注意的是，在整體調控政策繼續從嚴的背景下，市場(chǎng)成交明顯降溫，主要城市新房、二手房成交量在3月達到近年來(lái)高點(diǎn)后顯著(zhù)下降，住宅均價(jià)環(huán)比漲幅微幅縮小，價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數略有增加；在一線(xiàn)城市及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)上漲壓力猶存。

專(zhuān)家建議

讓政策“精確制導”不要旁落“空調”

國五條落地滿(mǎn)月，新一輪樓市調控會(huì )不會(huì )成為一道價(jià)格“分水嶺”？如何讓樓市走出“十年九調，屢調屢漲”的怪圈？“樓市調控不能僅限于量跌價(jià)滯，最終目標是價(jià)格穩定?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強說(shuō)，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導’，而不要旁落‘空調 ，誤傷購房’者?！?/P>

此次“國五條”首度在大中城市同步執行限價(jià)政策，首度將房?jì)r(jià)調控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個(gè)人住房信息系統聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是房產(chǎn)稅試點(diǎn)仍未公布擴容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出。

業(yè)內人士提醒，從“國五條”的落地來(lái)看，中央的調控目標是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩，房?jì)r(jià)穩定，而地方的目標是房?jì)r(jià)“增幅穩定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價(jià)過(guò)高推漲房?jì)r(jià)的情況需要得到控制，政府也應適當控制出讓地價(jià)、適度讓利。

中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳昇建議，中央除了對各地土地供應計劃進(jìn)行明確規范和考核，更應考核土地供應的完成率，對于完成率低于基數的城市要問(wèn)責。因為過(guò)去“幾年各地土地供應計劃的完成率大多不足七成?！?“只有他說(shuō)，加快改革，才能避免‘越調越漲’的窘境，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展?！?/P>