各地“國五條”調控細則將在本周密集發(fā)布。3月25日，廣東省“國五條”調控細則率先出爐。業(yè)內人士向中國證券報記者表示，作為樓市回暖的代表性市場(chǎng)，北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市即將出臺的調控細則都將從嚴，而近期二手房市場(chǎng)態(tài)勢也表明，一線(xiàn)樓市購房者的心理預期已經(jīng)發(fā)生變化，深圳地區的投資客已有大規模離場(chǎng)跡象。北京調控細則的嚴厲程度或高于其他城市。

上海

專(zhuān)家稱(chēng)限購或加碼 個(gè)稅政策可能彈性落地

上?！皣鍡l”落實(shí)細則預計月底落地。有消息稱(chēng)，上海將彈性化執行個(gè)稅政策，限購措施或再加碼，二套房貸的首付和貸款利率也應有所提高。

目前業(yè)內對于上海的限購政策進(jìn)一步升級的猜測較多?，F在上海執行的是外地戶(hù)籍家庭購房需繳納社保滿(mǎn)一年方可購房，針對外地購房者的限購仍有升級空間。一位上海社科院專(zhuān)家透露，在上海細則中，限購政策或將參照北京做法，進(jìn)一步提高購房人群的社保繳納年限，從目前的繳費1年，提升至繳費3年。同時(shí)，繼續嚴格執行單身人士的限購政策。去年上海曾對單身人士購房政策有所收緊，本地戶(hù)籍單身人士只能擁有一套住房，限買(mǎi)第二套，外地戶(hù)籍單身人士不能購買(mǎi)，必須以家庭為單位進(jìn)行購買(mǎi)。有開(kāi)發(fā)商猜測，對于個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，或繼續免征個(gè)人所得稅，這一條可能在細則中繼續明確。除此之外，細則很可能對個(gè)稅調整更加柔化，采取分階梯執行。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為，個(gè)人所得稅政策彈性落地的可能性非常大，很可能會(huì )按照3年、4年等階梯形執行，分別制定不同的稅率。備受關(guān)注的二套房貸首付和利率調整的問(wèn)題，在上海也極有可能執行。

業(yè)內人士分析，就“地方版細則”來(lái)看，上海的房?jì)r(jià)控制目標壓力較大，按照“國五條”要求對今年以來(lái)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市細則將更為嚴厲，因此房?jì)r(jià)控制目標很可能會(huì )保持平穩，不會(huì )超過(guò)GDP的增幅，執行力度上將更加嚴格。

由于開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)政策落地后市場(chǎng)降溫，搶搭“末班車(chē)”，新盤(pán)供應量大增。僅上周上海就有13個(gè)樓盤(pán)獲取預售證入市，創(chuàng )下近25周內單周獲取預售證項目數量的新高。截至3月24日，3月上海樓市合計新增供應面積為83.6萬(wàn)平方米，較2月同期增長(cháng)近7倍，也超過(guò)了1-2月份合計的新增供應總量。

據佑威地產(chǎn)統計，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累計成交面積為110.74萬(wàn)平方米，預計3月全月的成交量或在143萬(wàn)平方米上下。該機構判斷，3月將成為2010年1月以來(lái)近39個(gè)月的月度成交量冠軍，也很可能創(chuàng )下整個(gè)2013年的月度最高成交紀錄。

佑威機構執行董事黃志堅分析，新增供應急劇放量，反映出開(kāi)發(fā)商的擔憂(yōu)，需借勢出貨，以規避政策影響的不確定性。地方細則落地前供求放量表明交易雙方都有恐慌情緒。

黃志堅提醒，隨著(zhù)“國五條”地方細則的落地，購房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落，預計4月上海樓市成交量較3月將大幅減少。

北京

業(yè)內預期細則較為嚴厲 部分開(kāi)發(fā)商稱(chēng)做最壞打算

與廣東省細則“溫和”落地相比，業(yè)界預期北京細則更為嚴厲。

近兩周來(lái)，北京已制定了調控細則的征求意見(jiàn)稿，并在小范圍內征求意見(jiàn)。在上述征求意見(jiàn)稿中，主要對現有調控政策進(jìn)行強化處理。其中，為應對“假離婚”等現象，北京可能加強對本地戶(hù)口的單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房。同時(shí)，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準利率1.3倍”的條款，也在上述征求意見(jiàn)稿中。此外，在土地出讓環(huán)節，北京將鼓勵采用“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”的辦法，用以抑制高地價(jià)的出現。提高二手房交易最低計稅價(jià)格等措施，也有可能作為儲備政策。

至于“北京版”細則的出臺時(shí)間，業(yè)界預計已經(jīng)臨近。這主要與近期北京的房?jì)r(jià)、交易量等市場(chǎng)表現相關(guān)。

根據北京市住建委的數據，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國五條”出臺以來(lái)，北京二手住宅交易量首次出現回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7％。盡管如此，京城個(gè)別新盤(pán)仍然出現搶房、“一日售罄”等現象。

多數業(yè)內人士認為，盡管成交量有所下滑，但從市場(chǎng)表現看，恐慌情緒仍然存在。且根據國家統計局的數據，今年2月，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.1％，同比上漲7.7％。

上述情況決定了北京可能會(huì )加快政策細則的出臺節奏，且“北京版”的細則力度或高于其他城市。多位業(yè)內人士向中國證券報記者表示，提高二手房最低計稅價(jià)格的條款，很有可能最終落地，用以遏制“陰陽(yáng)合同”等情況的發(fā)生。另外，不排除提高二套房交易門(mén)檻的可能性，此舉將對市場(chǎng)帶來(lái)不小的殺傷。北京的部分開(kāi)發(fā)商和中介機構負責人向中國證券報記者表示，對北京即將出臺的政策細則，已經(jīng)做好了最壞的預期。

另?yè)私?，針對“國五條”中最受關(guān)注的二手房交易個(gè)稅內容，住建部和國稅總局目前正在制定相關(guān)的指導意見(jiàn)，旨在抑制投機的同時(shí)，也對剛需進(jìn)行保護。但北京在具體執行中，預期仍將以“從嚴”為基調。