當前我國住宅庫存量確實(shí)處于歷史最高水平，但不必過(guò)憂(yōu)。至于鄂爾多斯和溫州的房?jì)r(jià)大跌，具有一定的特殊性，不能視為全國房?jì)r(jià)泡沫崩滅的開(kāi)始。全國一二線(xiàn)城市的去貨周期已降至相對合理區間，房地產(chǎn)不僅不會(huì )崩盤(pán)，明年總體仍具有一定的上漲空間。

　　2008年開(kāi)始，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，至2009年初時(shí)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭制造了一波“空置率危言”，他們根據國家統計局的數據，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎，推測2009年的全國商品房空置面積將超過(guò)2億平方米。按照我國近年來(lái)年竣工住房建筑面積6億平方米計算，自然而然地推算出2009年全國商品房空置率將達30%以上，并提出“大大超過(guò)國際公認的商品房空置率10%的警戒線(xiàn)?！?/P>

　　“2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米?！边@是國家統計局的數據?？罩妹娣e的標準定義：報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

　　統計局的空置面積，完全不合國際慣例：按照國際通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市場(chǎng)全部存量房地產(chǎn)的比率。所以，經(jīng)過(guò)媒體炒作、社會(huì )質(zhì)疑后，2009年后官方不再用“空置面積”稱(chēng)謂，而是改成了“待售面積”，它只說(shuō)明尚未售出和租出的新建商品房的面積，表明短期內的市場(chǎng)供求情況，而與全社會(huì )的長(cháng)期性的房屋空置無(wú)關(guān)。

　　實(shí)際上，1995年以來(lái)，隨著(zhù)我國商品房成交量的不斷增長(cháng)，待售面積也隨之增長(cháng)，只有2004年和2007年出現過(guò)小幅下滑。增長(cháng)是正常的，因為伴隨著(zhù)市場(chǎng)交易規模的擴大，總有一些房源在推出后，需要一個(gè)去化周期，不可能一開(kāi)盤(pán)立即賣(mài)光;另外，很多樓盤(pán)都會(huì )剩下一點(diǎn)尾盤(pán)，或者房子有缺陷，或者開(kāi)發(fā)商不急于出售。

　　因此，看待售面積增減，意義并不大。至2012年10月底，全國商品房待售面積為3.3億平米，比2011年底增加了約0.5億平米。而上市公司的存貨概念很寬泛，不僅包括可售房，還有未售的土地和工程。

　　為了更好地表現待售面積的合理與否，可以用“商品房待售面積除以年度商品房銷(xiāo)售面積”，就可以知道二者之間的關(guān)系。1996-1997年，這一比值高達78%，表明積壓嚴重，反映出那時(shí)中國樓市非常低迷。其后，這一比值呈下降趨勢，說(shuō)明房改之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸步入快車(chē)道，市場(chǎng)供不應求。2007年，達到17%的歷史性低點(diǎn)，那年樓市最瘋狂。2008年樓市低迷，這一比值首次反彈，2009-2010年重新回落(市場(chǎng)回暖)，2011-2012年有所上升(市場(chǎng)降溫)。2012年這一比值為30%，仍遠優(yōu)于2004年之前。哪來(lái)的高危庫存?

　　因此，國家統計局的待售指標，并不能精準反映實(shí)際供求。筆者一般用典型城市的商品住宅待售量，來(lái)分析短期市場(chǎng)存貨壓力。從2011年二季度開(kāi)始，全國20個(gè)典型的住宅庫存持續增加，2011年12月至今，總體高位盤(pán)整，明年應呈減少趨勢。一二線(xiàn)城市，與三線(xiàn)城市的走勢有差異。一二線(xiàn)城市的庫存于2011年12月之后持續小幅下滑，三線(xiàn)城市直至11月才出現頂部跡象，但還有待進(jìn)一步印證。

　　雖然去年以來(lái)庫存增長(cháng)，當前仍處歷史高位，但今年3月以來(lái)，成交量也在快速增長(cháng)。其結果是，存貨去化周期快速縮短。

　　2012年8月以來(lái)，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的住宅存銷(xiāo)比再度回落至8-9月的水平。今年下半年以來(lái)，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)止跌反彈現象顯著(zhù)。而三線(xiàn)城市，當前住宅存銷(xiāo)比略超15個(gè)月，高于2010年一季度的12-13月，所以我們可以看到，很多中小城市的房?jì)r(jià)水平，仍低于去年。（摘錄自騰訊房產(chǎn)上海站網(wǎng)站）