承接2012年末成交量擴大態(tài)勢，今年1月份的前三周，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市商品房繼續旺銷(xiāo)。中國指數 研究院所監測的40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量數據表明，其中絕大多數城市的樓市成交量漲幅超過(guò)100%。在此現象的背后，年初銀行個(gè)人房貸的利率下浮減少了購房者的購房成本，在一定程度上也成了刺激房市成交量攀升的推手。

　　近日，《經(jīng)濟參考報》記者多方了解獲悉，目前，大部分銀行給予首套房個(gè)人房貸利率的最低折扣可達8.5折，9折利率則是普遍。但值得注意的是，不少銀行要求購房者所購買(mǎi)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商與該行有合作關(guān)系，方可享受折扣獲得貸款。

　　首套房利率最低能打八五折

　　銀行業(yè)內人士普遍表示，個(gè)人房貸是銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)占比最大的部分，一般個(gè)貸的額度全年波動(dòng)不是很大，年初相對而言會(huì )寬松一些，因此會(huì )出現較低的折扣。

　　《經(jīng)濟參考報》記者在北京采訪(fǎng)了解到，工、農、中、建四大行基本上個(gè)人房貸最低折扣為8.5折，具體根據個(gè)人信用資質(zhì)而定，9折則普遍可以申請到。中小股份制商業(yè)銀行的情況則有所不同，利率從8.5折到基準不一。其中，光大銀行個(gè)人房貸利率一般維持基準，沒(méi)有折扣。而民生銀行方面表示，“從2012年開(kāi)始，個(gè)貸方面我們更傾向于做經(jīng)營(yíng)性貸款，房貸非常少，利率一般情況下為基準?！?/P>

　　與國內銀行相比，外資銀行年初針對個(gè)人住房貸款有較大的利率優(yōu)惠。盡管前不久，有消息稱(chēng)，部分外資銀行個(gè)人住房貸款利率最低能有8.1的折扣，但據了解，低至8.5折以下的折扣基本上沒(méi)有，或者非常難申請到?；ㄆ?、渣打、恒生等外資行普遍表示，8.5折為最低折扣?！熬突ㄆ於?，目前能享受到的個(gè)人房貸最低利率是8 .5折，但還要看客戶(hù)購買(mǎi)的是期房還是現房，如果是購買(mǎi)的現房，申請貸款程序會(huì )相對簡(jiǎn)單一些，而期房的話(huà)，如果開(kāi)發(fā)商不是與銀行有合作關(guān)系的，申請程序就比較復雜?！被ㄆ煦y行(中國)北京分行的一位客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)。

　　記者注意到，外資銀行對于個(gè)人房貸利率折扣也有一些具體要求。恒生銀行(中國)的客戶(hù)經(jīng)理表示，目前該行最低房貸折扣為8.5折，要求貸款的客戶(hù)有固定收入，且月薪為月供的兩倍。渣打房貸8.5折的前提則是渣打銀行客戶(hù)，普通客戶(hù)的存款門(mén)檻為10萬(wàn)元，高級客戶(hù)則為50萬(wàn)元，且月收入在1萬(wàn)元-4萬(wàn)元之間，才有較大希望申請到8.5折優(yōu)惠。

　　　享折扣有條件

　　住房貸款利率折扣成為眾多購房者所考慮的重要因素，不少購房者會(huì )比較多家銀行利率。但據《經(jīng)濟參考報》記者了解，目前大多數銀行的房貸利率折扣僅是針對購買(mǎi)與銀行有合作關(guān)系的開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，如果個(gè)人自主申請貸款的話(huà)，審批會(huì )非常麻煩甚至會(huì )遭遇“不批”。

　　“實(shí)際上，銀行之所以要求客戶(hù)貸款的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商必須要與銀行有合作關(guān)系，是因為開(kāi)發(fā)商在銀行有土地抵押貸款，一般都是在哪個(gè)銀行做過(guò)土地抵押貸款，個(gè)人房貸也指定在哪個(gè)銀行貸，這部分收入來(lái)源也可以供開(kāi)發(fā)商還該行的開(kāi)發(fā)貸?！被ㄆ煦y行(中國)北京分行的一位客戶(hù)經(jīng)理告訴《經(jīng)濟參考報》記者。

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，受房地產(chǎn)調控政策的影響，眾多房地產(chǎn)商資金鏈陷入困境，由此給銀行帶來(lái)的是開(kāi)發(fā)貸違約的風(fēng)險。如此，銀行將個(gè)人房貸的折扣與有合作關(guān)系的開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)緊密掛鉤，也就不難理解了。

　　中國銀行負責個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的一位客戶(hù)經(jīng)理對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“一般而言，大多數銀行都會(huì )考慮客戶(hù)需要貸款的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商是否與該行有合作關(guān)系，如果沒(méi)有合作關(guān)系，客戶(hù)直接找銀行貸款的話(huà)，就需要到住房貸款擔保中心去申請擔保，并且擔保費用由客戶(hù)承擔，一般是6‰，而銀行對這樣的貸款批貸程序會(huì )相對麻煩一點(diǎn)，甚至有的銀行不太愿意給客戶(hù)做與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有合作關(guān)系的個(gè)貸?！?/P>

　　在大型商業(yè)銀行中，建行北京多個(gè)支行營(yíng)業(yè)部的客戶(hù)經(jīng)理均明確表示，建行一般只做與開(kāi)發(fā)商有合作關(guān)系的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，利率最低可以8 .5折。

　　對于個(gè)人房貸的審批時(shí)間，大多銀行均為3-5個(gè)工作日。在購買(mǎi)首套二手房方面，記者了解到，購房者在銀行的貸款利率折扣最低也能享受8 .5折。因此，也有銀行的個(gè)人貸款客戶(hù)經(jīng)理建議購房者可以考慮購買(mǎi)二手房。相對于首套一手房受開(kāi)發(fā)商合作關(guān)系的限制，二手房貸款折扣門(mén)檻相對較低。一般個(gè)人房貸審批通過(guò)后，客戶(hù)自己再去做房屋過(guò)戶(hù)手續，以及到銀行進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記，流程全部通過(guò)后，銀行即可放款。

　　　　理財師建言還貸準則

　　2012年，央行對貸款利率進(jìn)行了兩次調整，第一次是在6月8日，5年期以上貸款利率由7.05%調整為6.8%，調整之后不到一個(gè)月，在7月6日又進(jìn)行了一次調整，5年期以上貸款利率由6.8%調整為6.55%，這意味著(zhù)，2013年執行的個(gè)人住房貸款利率比2012年要低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　每年年底至第二年年初都有一波提前還貸潮，但隨著(zhù)利率調低，正在按揭過(guò)程中的房奴們每月的月供也將減少，這就讓本來(lái)有著(zhù)提前還貸想法的購房者或許有些猶豫，究竟是否該提前還貸？

　　對此，有銀行理財師指出，并不是所有人都適合提前還房貸。

　　“目前貸款償還方式，一種是等額本息還款，當借款人還款年數已接近還款中期時(shí)，就不適合提前還貸了。因為等額本息還款方式中，借款人前期還的利息多，本金相對少。到還款中期的時(shí)候已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，提前還貸的意義不大。另一種是等額本金方式，若借款人還款期已經(jīng)超過(guò)1/3，那么提前還房貸也沒(méi)有必要。這個(gè)階段，即使你提前還房貸，還的更多的是本金，顯然意義也不大?！惫ば械囊晃焕碡敺治鰩熣f(shuō)。