年底將至，樓市翹尾行情下掀起的“地王潮”再度升溫。

12月12日，萬(wàn)科、綠地等公司的聯(lián)合體以54.31億元的底價(jià)摘得上海南站核心區商辦用地，刷新了上?？們r(jià)地王紀錄。

值得一提的是，根據公開(kāi)資料顯示，從9月29日到12月12日的近3個(gè)月內，上海的總價(jià)和單價(jià)地王紀錄已經(jīng)被刷新了4次。其中，最高的總價(jià)地王為54.31億元，僅比11月末南京誕生的年內全國總價(jià)地王低1.89億元；最高的樓面地價(jià)已經(jīng)達到3.62萬(wàn)元/平方米，不過(guò)該地為商用性質(zhì)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉向記者表示，相比2010年“地王潮”中出現的地王，近期出現的地王疊加合理的開(kāi)發(fā)成本后，單價(jià)很少有超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格的，因此實(shí)際溢價(jià)并不高，成交價(jià)格也沒(méi)有失去理性。

對此，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉也向記者表示，今年以來(lái)高溢價(jià)和“地王”地塊大多數地塊位置區位確實(shí)比較好，自然會(huì )受到市場(chǎng)的追捧，但這些地塊不代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢，并且大多數拿“地王”項目的企業(yè)相對謹慎，也說(shuō)明土地市場(chǎng)并非火爆。

滬3個(gè)月地王紀錄被4度刷新

9月29日，上海申電投資有限公司以底價(jià)20.5億元的價(jià)格將上海黃浦(社區網(wǎng) 論壇 商鋪)江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊收入囊中，該地出讓面積11788.7平方米，容積率6，折合樓板價(jià)28983元/平方米，成為上海今年以來(lái)總價(jià)及單價(jià)最高的“雙料地王”。

10月10日下午，經(jīng)過(guò)99分鐘鏖戰，445輪競價(jià)后，最終由保利地產(chǎn)旗下公司以45億元競得徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01“地王”地塊，該地成為今年上海新的總價(jià)地王。

12月12日，最受矚目的上海南站核心區商辦用地，由萬(wàn)科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家企業(yè)聯(lián)合以底價(jià)54.31億元競得，樓面價(jià)11000元/平方米，刷新了上?？們r(jià)地王記錄。

不過(guò)，值得注意的是，11月27日，上海外灘濱江開(kāi)發(fā)、太平洋財產(chǎn)保險聯(lián)合體擊敗上海農商銀行，以27.7億元中標上海黃浦區594(北塊)、596街坊商辦地塊，折合樓面價(jià)3.62萬(wàn)元/平方米，刷新了上述折合樓板價(jià)28983元/平方米的單價(jià)地王紀錄，成為上海市年內新的單價(jià)地王。

至此，在3個(gè)月內的時(shí)間里，上?？們r(jià)地王紀錄被刷新3次，單價(jià)地王紀錄則被刷新2次，鑒于上海黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊為單價(jià)和總價(jià)的“雙料地王”，上海單價(jià)和總價(jià)地王總計為四塊。

對此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部張旭向記者表示，今年市場(chǎng)出現的地王土地多為優(yōu)質(zhì)地塊，成交價(jià)多與地塊本身價(jià)值相匹配，并沒(méi)有出現過(guò)高的現象。此外，開(kāi)發(fā)商去庫存壓力減小并不代表盲目的拿地擴張。目前，開(kāi)發(fā)商對于開(kāi)發(fā)成本的控制更為嚴格，拿地規模及資金的控制也相對謹慎，高溢價(jià)拿地意愿并不強烈。

萬(wàn)科以“聯(lián)合”方式拿地王

值得一提的是，上述上海新晉總價(jià)地王是萬(wàn)科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家企業(yè)聯(lián)合以54.31億底價(jià)競得，樓板價(jià)為11000元/平方米。

對此，張宏偉向記者表示，萬(wàn)科、綠地等公司的聯(lián)合體摘得的上海南站核心區商辦用地建筑面積高達49萬(wàn)平方米，“這是上海南站自規劃建設以來(lái)所出讓最大的一幅商業(yè)用地”。

而對于大體量的地王項目，業(yè)內一般比較擔憂(yōu)其開(kāi)發(fā)商的資金壓力和銷(xiāo)售壓力?！敖衲甑目們r(jià)地王地塊起價(jià)比較合理，而2010成交的地王入市銷(xiāo)售壓力比較大”，一位業(yè)內人士先向記者表示，“在此背景下，吞食地王的企業(yè)比較謹慎，一般為具備強大融資能力的房企，這樣退地的風(fēng)險很低”。

實(shí)際上，張宏偉向記者表示，上述上?？們r(jià)地王地塊，以火車(chē)站“商圈”寫(xiě)字樓成交價(jià)格來(lái)看，該項目做高端還比較難，甚至其商圈如果沒(méi)有幾年培養時(shí)間，其與周邊商圈的競爭力仍然會(huì )“心有余力而不足”。

不過(guò)，這或許正是萬(wàn)科與綠地等企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的原因。尤其以“不拿地王”為一貫拿地策略的萬(wàn)科這次以“聯(lián)合拿地”合作開(kāi)發(fā)模式拿下了上述“地王”，主要目的可能就在于降低風(fēng)險。

對此，張宏偉表示，從過(guò)去拿地王的企業(yè)經(jīng)驗來(lái)看，吞吃“地王”的開(kāi)發(fā)商需要充裕的資金流支撐，要不然或將面臨退地風(fēng)險。而從上述地王摘得者合作開(kāi)發(fā)的模式和背景來(lái)看，地王風(fēng)險將可規避。

張旭也向記者表示，上述地塊體量較大，位置也十分優(yōu)越，萬(wàn)科、綠地聯(lián)合體拿地有利于優(yōu)勢互補，減少競爭，降低風(fēng)險。