財政部部長(cháng)謝旭人日前透露，開(kāi)發(fā)、流轉、保有環(huán)節各類(lèi)收費和稅收并存是房地產(chǎn)稅收的現狀。下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節征收的有關(guān)稅種進(jìn)行“簡(jiǎn)并”。

據了解，目前房地產(chǎn)交易環(huán)節中至少存在城建稅、教育附加費、土地增值稅等10種稅。

分析人士認為，政府“簡(jiǎn)稅”是想通過(guò)此舉減少房地產(chǎn)稅收體系中的重復收稅問(wèn)題，并以此減少交易環(huán)節的成本。不過(guò)也有專(zhuān)家指出，財政部未來(lái)可會(huì )走“先簡(jiǎn)后增” 的路子?！昂?jiǎn)并稅種，減少交易環(huán)節稅，可能是在為增加持有環(huán)節的房產(chǎn)稅做準備?！睆偷┐髮W(xué)地產(chǎn)運營(yíng)研究所所長(cháng)蔡為民表示。

龐雜的房地產(chǎn)稅收

謝旭人表示在交易環(huán)節，稅種太多且重復征稅現象嚴重。

對于什么是“簡(jiǎn)稅”，同策房產(chǎn)研究總監張宏偉認為，就是要對一些重復征稅的環(huán)節進(jìn)行精簡(jiǎn)、合并，減少房產(chǎn)交易環(huán)節的征稅。

由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)，涉及行業(yè)多，在每一個(gè)交易環(huán)節都會(huì )產(chǎn)生不小的稅負負擔。

購房者在購置新房時(shí)必須繳納契稅、印花稅；而在二手房交易環(huán)節，賣(mài)房人要交個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，買(mǎi)房人則要繳契稅、印花稅等。

而開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所繳納的各種稅費，遠多于買(mǎi)賣(mài)房屋的稅種。

一位政府研究人員告訴記者，在開(kāi)發(fā)商的成本中，政府因素占了相當大的比重。

“我們對房產(chǎn)綜合成本構成進(jìn)行研究后發(fā)現，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本約占60%；這其中30%為土地成本，另外30%為材料、運營(yíng)及財務(wù)成本。而除去開(kāi)發(fā)商約20%的利潤外，另外有約20%用在了各種稅費的支出上。也就是說(shuō)政府因素在成本中占近一半，其中稅費約占了整個(gè)成本中約二成的比例?！鄙鲜鲅芯咳藛T說(shuō)。

上海一家開(kāi)發(fā)商告訴記者，在新房交易環(huán)節開(kāi)發(fā)商要繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城建稅、土地增值稅、土地使用稅等。除了這些明的稅收，各區、鎮甚至街道，還有名目繁多的攤派稅收或費用。

就此問(wèn)題，上海一家房企向記者透露了在開(kāi)發(fā)中的部分稅費。

“除了土地稅增值等大類(lèi)的稅種，在具體的開(kāi)發(fā)環(huán)節還會(huì )遇到很多隱性的稅費，比如教育附加費、城鎮建設費、市容費。更有意思的是，一些城市的區里或鎮里已經(jīng)收了環(huán)衛費，還要交垃圾清掃費；原因是環(huán)衛費是環(huán)衛局收的，而垃圾清掃費是鎮里或區里收的，用于清理建筑垃圾。由于開(kāi)發(fā)過(guò)程中要運輸大量材料，還要向相關(guān)的交通部門(mén)繳納名目不同的費用?！鄙虾ｉL(cháng)寧區一家開(kāi)發(fā)商告訴記者，為了保持開(kāi)發(fā)過(guò)程順暢，開(kāi)發(fā)商不得不繳納種種稅收，這種種開(kāi)發(fā)環(huán)節稅和費加起來(lái)也是一筆不小的成本。

對于房產(chǎn)稅收過(guò)多，上實(shí)城開(kāi)董事局主席兼總裁倪建達近日指出，房地產(chǎn)不是暴利，而是暴稅。

“很多人認為房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，但不如說(shuō)它是暴稅行業(yè)。所有房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)回報率都遠遠低于銀行等其它相關(guān)行業(yè)。開(kāi)發(fā)商短時(shí)間內在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上結算的利潤很豐厚，但繳的稅更多?！蹦呓ㄟ_說(shuō)。

為房產(chǎn)稅鋪路？

對于房地產(chǎn)中重復征收稅費的問(wèn)題，蔡為民指出，很多時(shí)候都直接或間接地轉化為房?jì)r(jià)的一部分。

“稅收過(guò)多也會(huì )推高房?jì)r(jià)，而這部分成本最終要由購房者來(lái)買(mǎi)單。房地產(chǎn)的稅費重，最終都會(huì )加重買(mǎi)房者的負擔?！辈虨槊裨诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示。

至于簡(jiǎn)并的方式，有專(zhuān)家建議在試點(diǎn)房產(chǎn)稅的地區，將房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并，甚至也可以將土地增值稅一同并入。

中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文認為，政府應在逐步降低契稅稅率的基礎上逐步廢止契稅?！捌醵愵?lèi)似于房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，屬于總額征稅而且每次交易都要征稅，重復征稅嚴重?！笔┱恼J為，未來(lái)在房產(chǎn)稅逐步推開(kāi)且稅率提高的前提下，契稅應該廢止。

但上海社會(huì )科學(xué)院研究員顧建發(fā)指出，契稅被廢止的可能性很小。

“契稅屬于地稅，是地方重要的稅源之一。如果取消契稅，地方上實(shí)行的壓力較大。最有可能簡(jiǎn)并的是一些小的稅費，比如教育附加費、城市建設費等?！鳖櫧òl(fā)說(shuō)。

專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)的“簡(jiǎn)稅”不僅僅是減輕房產(chǎn)交易負擔這么簡(jiǎn)單。業(yè)內人士認為，謝旭人關(guān)于“簡(jiǎn)稅”的主張，其實(shí)已經(jīng)指出了未來(lái)房地產(chǎn)稅收改革的方向。

“有可能是在為房產(chǎn)稅的推廣和鋪開(kāi)做準備。因為如果不對交易環(huán)節減稅，直接征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)的負稅成本無(wú)疑會(huì )進(jìn)一步加重?！辈虨槊裰赋?。

謝旭人在談及房地產(chǎn)稅收改革方向的問(wèn)題時(shí)指出，政府正在研究逐步在全國推廣房產(chǎn)稅。謝旭人透露，財政部門(mén)將在總結個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，研究逐步在全國推廣房產(chǎn)稅試點(diǎn)，同時(shí)還將推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。

“簡(jiǎn)化稅收，實(shí)質(zhì)上就是要削減一部分交易環(huán)節的稅收。而減少交易環(huán)節稅收的同時(shí)，有可能增加持有環(huán)節的稅收?！辈虨槊癖硎?。

而顧建發(fā)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，對政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的“簡(jiǎn)稅”并不意味著(zhù)“減稅”。

“房地產(chǎn)整體的稅收應該不會(huì )出現大幅減少。目前的思路是減少交易環(huán)節收稅，增加持有環(huán)節征稅。也就是說(shuō)，房產(chǎn)交易成本可能降下來(lái)了，但房產(chǎn)持有的成本卻可能增加了。而增加的這部分，應該是由小業(yè)主承擔的?！鳖櫧òl(fā)表示，未來(lái)政府極有可能加大對個(gè)人持有房產(chǎn)環(huán)節的征稅力度。