10月10日，經(jīng)過(guò)100余輪的激烈競拍，備受關(guān)注的徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊最終以45億元成交，折合樓板價(jià)27055元/平方米，溢價(jià)率為42.9%，競得人是保利集團旗下的上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司，以及信保(天津)股權投資基金管理有限公司。45億元的成交總價(jià)，也讓該地塊成為今年以來(lái)上海的總價(jià)“地王”；同一天，長(cháng)沙方面濱江新城B7地塊被保利萬(wàn)科的聯(lián)合體成功競得，成交價(jià)總計32.56億元，該地塊總使用權面積約32萬(wàn)平方米。

　　有意思的是，今年7月，保利地產(chǎn)剛剛才在北京萬(wàn)柳地塊的拍賣(mài)前意外退出競拍，其公開(kāi)理由是根據國家對房地產(chǎn)調控政策要求，考慮到北京萬(wàn)柳地塊的情況，保利決定退出與融創(chuàng )地產(chǎn)的聯(lián)合體，不再參與萬(wàn)柳地塊的拍賣(mài)。但時(shí)隔不到3個(gè)月，保利卻大手筆的拿下兩地“地王”。

　　10月11日，保利地產(chǎn)董秘黃海在接受《投資者報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當時(shí)北京地塊的情況與目前上海地塊不太具可比性，其中樓面價(jià)格相差就很大。對于保利來(lái)說(shuō)，更重要的是目前的銷(xiāo)售比較好，在一些土地儲備不足的城市需要補倉。

　　目前，北京、上海等一線(xiàn)城市的土地仍然是有資金有實(shí)力的房產(chǎn)商眼中的香餑餑。業(yè)內人士表示，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市市場(chǎng)風(fēng)險比較小。一線(xiàn)與二線(xiàn)城市從整體而言，由于龐大的市場(chǎng)需求，以及有限的土地資源，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求明顯。而從房?jì)r(jià)收入比層面上看一線(xiàn)城市確實(shí)偏高，但考慮到其激烈的市場(chǎng)供求矛盾，高房?jì)r(jià)所帶來(lái)的風(fēng)險仍然是可控的。

　　綠地保利最后競爭

　　此次徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊拍賣(mài)，共有35家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取了該地塊的標書(shū)，最終有4家房企參與了現場(chǎng)競買(mǎi)。這4家房企分別是中海、華潤、保利以及綠地。在現場(chǎng)競買(mǎi)環(huán)節前半局，叫價(jià)主要在保利和中海之間展開(kāi)；在報價(jià)接近40億元時(shí)，中海退出，綠地加入競價(jià)。

　　現場(chǎng)競價(jià)100余輪，費時(shí)超過(guò)1個(gè)半小時(shí)，其間主持人數度提醒競買(mǎi)人“理性應價(jià)、謹慎思考”。每一次競拍的加價(jià)，從最初的200萬(wàn)元，增加到后來(lái)的1000萬(wàn)元，不過(guò)之后又回到了500萬(wàn)元。

　　業(yè)內人士在接受《投資者報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這說(shuō)明上海的土地市場(chǎng)有熱度，但并不算過(guò)熱。該地塊的溢價(jià)率為42.9%，也沒(méi)有超過(guò)50%。對于保利來(lái)說(shuō)，是屬于正常的土地儲備期。

　　雖然該地塊成為新地王，不過(guò)折合樓板價(jià)其實(shí)只有每平方米27055元，遠低于周邊在建新房的價(jià)格，與其周邊的新盤(pán)價(jià)格每平方米5萬(wàn)~6萬(wàn)元相比，樓板價(jià)并不算很高。

　　此外，該地塊周邊有大量上海綠地的樓盤(pán)，因此綠地也極為想將其收入囊中，但顯然保利準備得更充分。

　　業(yè)內人士分析，上海綠地在40億元的時(shí)候才加入，表明了對該地塊價(jià)值的一個(gè)看法。而最后為保利所得，還是要看每家房企自己的判斷。不排除在保利的競拍中還有股權基金參與是其最后拍得的原因之一。

　　地產(chǎn)商增加土地儲備

　　今年7月，保利地產(chǎn)在北京萬(wàn)柳地塊的拍賣(mài)前退出競拍。公開(kāi)理由是正值地產(chǎn)調控關(guān)鍵時(shí)期。

　　10月11日，保利地產(chǎn)董秘黃海在接受《投資者報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當時(shí)北京地塊的情況不太具可比性，其中樓面價(jià)格相差就很大。據媒體報道顯示，雖然北京萬(wàn)柳地塊成交溢價(jià)率也只有40%，但是樓面價(jià)高達約4萬(wàn)元/平方米，周邊樓盤(pán)均價(jià)則在5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米不等。

　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方炎向《投資者報》記者表示，對于單塊的地塊，有很多因素所決定。因此并不能說(shuō)保利退出北京萬(wàn)柳地塊的拍賣(mài)，就對拿地不重視了。

　　事實(shí)上，之后，保利地產(chǎn)還是在北京有所動(dòng)作。9月份，首開(kāi)股份聯(lián)合保利(北京)房地產(chǎn)公司競得大興區一宗地，成交價(jià)13.8億元，土地面積16.78萬(wàn)平方米。

　　保利地產(chǎn)董秘黃海表示，目前保利項目銷(xiāo)售不錯，其中有個(gè)城市就銷(xiāo)售了100億元，因此公司要補充土地資源，而在補資源過(guò)程中，公司會(huì )考慮資源相對比較欠缺的城市。上海地區的資源本來(lái)就比較少，沒(méi)什么土地儲備；長(cháng)沙也是，目前只有一個(gè)項目在銷(xiāo)售。未來(lái)保利還是要優(yōu)先考慮資源不足的城市。

　　業(yè)內人士表示，本輪調控已持續兩年，兩年期間絕大多數大型房企在投資環(huán)節都表現出謹慎態(tài)度，這導致了在當前這個(gè)時(shí)間上，相當一部分企業(yè)的土地儲備，尤其是在重點(diǎn)城市的土地儲備出現了短缺，在保利之前，包括萬(wàn)科在內的品牌企業(yè)自下半年以來(lái)開(kāi)始大手筆的在全國范圍內購地，聯(lián)系這次保利的高調亮相，可以想見(jiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)將集中進(jìn)入一輪補土地庫存的時(shí)間點(diǎn)。

　　而拍賣(mài)價(jià)格顯然也是一個(gè)重要的因素。業(yè)內人士表示，從溢價(jià)率角度看，今年房企實(shí)際拿地成本低于前兩年，2012年來(lái)50%以上高溢價(jià)地塊占比是近四年來(lái)最低點(diǎn)，也是近兩年來(lái)房企拿地成本最低的時(shí)期。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上海的好地還是想拿，溢價(jià)率也不是很高。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方炎認為，今年6月開(kāi)始，樓市開(kāi)始回暖，恒大、龍湖、保利等的銷(xiāo)售都在上升。一方面，銷(xiāo)售多，需要補庫存；另一方面，政府也在加大土地供應，因此下半年以來(lái)，推地速度加快；第三，對于房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，借此機會(huì )，盡量把自己做大。小的房產(chǎn)商沒(méi)資金沒(méi)能力，大的地產(chǎn)商資金充裕，就會(huì )繼續做大。