長(cháng)假剛過(guò)，上海的土地市場(chǎng)就一下迎來(lái)了10月的第一個(gè)成交高峰。今日（10月10日），徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊，以及浦東新區唐鎮新市鎮A-5-3地塊三幅土地接連拍出。

　　三幅地總出讓金達到56.78億元，這一金額相當整個(gè)9月份上海土地市場(chǎng)出讓金的62.7%。其中，保利集團以45億元大舉拿下徐匯區濱江地塊，刷新了年內上海土地市場(chǎng)成交總價(jià)的記錄，造就了滬上又一“地王”。

　　四大國企鏖戰99分鐘 百輪競價(jià)保利45億奪魁

　　作為今年下半年最受關(guān)注的地塊之一，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊（下簡(jiǎn)稱(chēng)徐匯濱江地塊）今日拍賣(mài)的過(guò)程可謂是幾起幾伏、激烈萬(wàn)分。

　　該地塊綜合容積率2.5，起始總價(jià)31.5億元，起始樓板價(jià)18939元/平，為近兩年來(lái)黃浦江沿岸推出的首幅含住宅性質(zhì)的地塊，同時(shí)也是徐匯區近3年來(lái)出讓的第二大地塊。

　　截止10月9日，上海規土局網(wǎng)站顯示，該地塊已有35家企業(yè)領(lǐng)取競買(mǎi)申請書(shū)，其中4家企業(yè)提交競買(mǎi)申請。今日下午1時(shí)左右，4家房企悉數到場(chǎng)，分別為保利、華潤、中海、綠地，三家央企一家國企的陣容為激烈的競爭埋下伏筆。

　　下午1時(shí)30分競拍正式開(kāi)始，1號中海和7號保利率先展開(kāi)不相上下的競價(jià)，之后9號的綠地也加入進(jìn)來(lái)。舉牌價(jià)格層層翻升，當價(jià)格飆升到39.9億元時(shí)，1號的中海停止競價(jià)，全場(chǎng)變?yōu)榱司G地和保利的“雙雄爭霸”。在此過(guò)程中，主持人17次提醒場(chǎng)上買(mǎi)家認清市場(chǎng)形勢，慎重考慮，理性競價(jià)，并三次調整加價(jià)幅度。

　　最終，經(jīng)過(guò)99分鐘、445輪的激烈競價(jià)，保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯(lián)合體以45億元的價(jià)格擊退競爭對手大舉拿下地塊，折合樓板價(jià)27055元每平方米，溢價(jià)率達42.9%。

　　上海純華投資管理有限公司董事長(cháng)蕭純鋼表示，“預計該項目的成本應該在3.5萬(wàn)到3.7萬(wàn)，這樣的話(huà)按現有的價(jià)格保利還是有很到盈利空間，2.7萬(wàn)的樓板價(jià)在可以接受的合理范圍之內?！?/P>

　　同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，市中心土地資源的稀缺性、土地市場(chǎng)價(jià)格相對較低、市中心中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。

　　張宏偉表示，保利、中海、綠地之間出現多輪競拍也和其前期采取高周轉的市場(chǎng)策略大幅回籠資金有密切的關(guān)系，此外，作為央企地產(chǎn)企業(yè)、地方性國企，它們在融資成本較低，也為其在今年下半年退地潮之中搶占地盤(pán)爭得了先機。

　　房企“拉鋸式”爭搶浦東商辦用地 恒生置業(yè)5.2億競得

　　今日上午出讓的另一塊經(jīng)營(yíng)性用地浦東新區唐鎮新市鎮A-5-3商辦用地的競拍過(guò)程也同樣激烈。

　　三家競買(mǎi)人頻頻舉牌、輪番報價(jià)，主持人也7次提醒買(mǎi)家理性報價(jià)，幾次三番將要落錘之際，又有競買(mǎi)人舉牌，激烈程度也不容小覷。經(jīng)過(guò)近40分鐘的上百輪“拉鋸式”報價(jià)，該幅地塊被恒生置業(yè)以5.2億元拍得，折合樓板價(jià)6063元/平方米，溢價(jià)率達到59.8%。

　　該地塊出讓面積42880.8平方米，容積率2，起始總價(jià)3.254億元，起始樓板價(jià)3794元/平方米，為唐鎮區域推出的首幅商辦地塊。

　　而上午拍出的另一幅地塊是位于嘉定南翔的嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊，也是今日出讓的唯一一塊純宅地。此番出讓是該地塊的二度“出閣”。地塊出讓面積85588.5平方米，容積率1.2，起拍底價(jià)為8.9012億元、折合樓板價(jià)6500元/平方米，較去年11月時(shí)地塊首度出讓時(shí)公布的7300元/平方米下降超過(guò)10%。

　　此外，地塊明確規定拿地房企必須在5個(gè)月內辦齊四證并正式開(kāi)工，可見(jiàn)該幅地塊對拿地房企的后續建設效率有較高要求，意味著(zhù)房企必須具備穩定、充裕的資金，等于變相抬高了拿地門(mén)檻。

　　共有7家房企參與了該地塊的現場(chǎng)競價(jià)，最終經(jīng)過(guò)了一個(gè)多小時(shí)，三湘股份聯(lián)合康毅公司以11.58億元競得該地塊，樓板價(jià)為8456元/平方米，溢價(jià)率30.1%。

　　據了解，地塊所處南翔板塊已有包括華潤、和記黃埔、金地、綠城、朗詩(shī)等多家大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商入駐，屬于較為熱門(mén)的區域。該區域目前在售新盤(pán)毛坯房源價(jià)格在18000元/平方米上下，精裝修房源價(jià)格則超過(guò)20000元/平方米。

　　據搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)數據統計，今年9月上海土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地總出讓金額為90.57億元，而今天所拍出的三幅地塊總價(jià)達到了56.78億元，一日的出讓金額就相當于9月全月的62.7%。這似乎更加印證了業(yè)界對于年內土地成交高峰將到來(lái)的預測。

　　近期上海土地市場(chǎng)的火熱程度與龍頭房企在全國范圍內大舉拿地引人注目。據悉，就早長(cháng)假之前的9月29日，申電投資有限公司20.5億摘得黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12商業(yè)地塊，折合樓板價(jià)28983元每平，總價(jià)、樓板價(jià)齊創(chuàng )今年上海新高。而僅僅時(shí)隔11天，這一成交總價(jià)紀錄就在被今日拍出的徐匯濱江地塊改寫(xiě)了。

　　近期上?！暗赝酢鳖l出推熱地市場(chǎng)，引發(fā)了業(yè)界的廣泛討論。對此，張宏偉卻表示，“地王”并不意味著(zhù)土地市場(chǎng)的回暖。

　　他說(shuō)，在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的背景下，“地王”只能是少數大型房企的“游戲”，大多數中小房企只能望而卻步；另一方面，今年內的高溢價(jià)和地王地塊大多擁有十分優(yōu)越的區域位置，比如在市中心核心區域、濱江豪宅板塊、城市副中心、新區、新城中心核心地段，地段位置較好地塊當然會(huì )受到市場(chǎng)的追捧，這不代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢。

　　而對于下半年來(lái)全國范圍內的龍頭房企“席卷”土地市場(chǎng)的現象，張宏偉指出，就目前來(lái)看，哪個(gè)房企擁有更多的現金流，哪個(gè)房企能夠把握好土地市場(chǎng)底部的機會(huì )，盡快將手頭持有現金轉為土地，及時(shí)“換倉”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機會(huì )，哪些房企將在“逆勢擴張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。

　　因此，張宏偉建議有資金實(shí)力的企業(yè)應當把握住這一階段土地市場(chǎng)的利好，適時(shí)出手，理性拿地。