從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，實(shí)行商品房屋現房銷(xiāo)售試點(diǎn)有一定的市場(chǎng)基礎，調整預售制度也有必要。但是，取消預售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要考慮開(kāi)發(fā)商及政策制定的時(shí)間和配套措施。有關(guān)數據顯示，目前期房占新房成交比例達70%，驟然取消預售制不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。

　　近日，山東省副省長(cháng)夏耕在山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作會(huì )上表示，山東省將選擇有條件的開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行商品房現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

　　山東或將實(shí)行現房銷(xiāo)售試點(diǎn)的消息傳出后，便引起了地產(chǎn)行業(yè)的震動(dòng)，并再次引發(fā)對商品房預售制的討論，預售房制度存廢也成為熱門(mén)話(huà)題。

　　預售房制度存廢再起爭議

　　早在1994年，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》出臺，提出了商品房預售制度。商品房預售制的初衷是解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，以利于企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，所籌集的款項也用于相關(guān)的工程。購房者將全款交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，購房者買(mǎi)到的是期房。

　　但隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)項目的監管難度較大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始挪用預售資金，轉投其他地方，爛尾樓屢見(jiàn)不鮮。

　　預售制之所以被購房者詬病已久，是因為開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項目可以從奠基開(kāi)始就能獲利，他們可以“拿圖紙和樣板間忽悠人”，“空手套白狼”。而很多購房者拿到房子之后，發(fā)現“完全不是那么回事”，房屋的質(zhì)量和格局并不像自己想像的那樣。更有開(kāi)發(fā)商擅自修改小區規劃、改變原有使用功能、夸大宣傳配套，購房者卻只能“任人宰割”。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的深入發(fā)展，取消預售制被列為未來(lái)可供選擇的宏觀(guān)調控儲備政策之一。中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，曾提出適時(shí)取消期房預售制度。隨之，這種政策預期被放大，8月2日，一則取消期房預售的消息曾“嚇得”房地產(chǎn)股集體出現罕見(jiàn)暴跌。

　　但隨后，“取消預售制度”的傳言被住建部否定，房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸平靜。不過(guò)，山東高調推出現房銷(xiāo)售試點(diǎn)的意義重大。盡管此次山東省的現房銷(xiāo)售試點(diǎn)還是未知數，相應的配套政策也不得而知，但與此前取消預售制的傳言相比，山東省已經(jīng)是向前邁了一步。

　　從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，實(shí)行商品房現房銷(xiāo)售試點(diǎn)有一定的市場(chǎng)基礎，調整預售制度也有必要?！吧綎|規劃采取商品房的現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，是取消或改進(jìn)現行的住房預售制度的一種方式?！?中國社科院金融研究所研究員易憲容認為。

　　取消預售需多方考慮

　　業(yè)內人士指出，如果取消預售制，首先需要法理上的更改，需要經(jīng)過(guò)全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )會(huì )議審議通過(guò)，重新修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　除此之外，要實(shí)行現房銷(xiāo)售制度，還必須綜合考慮相應的配套措施?！叭∠A售制度，施行現房銷(xiāo)售，尚需要配套的政策、環(huán)境，也需要一段時(shí)間來(lái)過(guò)渡和配合。如果沒(méi)有配套政策預先調節市場(chǎng)，馬上取消預售那等于說(shuō)是一個(gè)不具有執行可能性的‘謊言’?！?同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為。

　　也有業(yè)內人士指出，現房銷(xiāo)售早已存在。中國嚴格執行限價(jià)、限購政策，一部分開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)由預售轉為現房銷(xiāo)售。

　　但是，“市面上符合現售條件、領(lǐng)取了銷(xiāo)售證的樓盤(pán)，大多是賣(mài)不出去的房子?！币晃婚_(kāi)發(fā)商向記者透露，“我在唐山的一個(gè)地產(chǎn)項目，銷(xiāo)售比較困難，干脆就直接領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證。城市的邊遠地區，即使是現售也賣(mài)不掉的樓盤(pán)也很多?！?/P>

　　因此，取消預售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要考慮開(kāi)發(fā)商及政策制定的時(shí)間和配套措施。有關(guān)數據顯示，目前期房占新房成交比例達70%，驟然取消預售制不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，要取消預售制，首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經(jīng)拓寬。

　　新制度要順利運行，尚需要稅費政策、土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)等多方面的協(xié)調和磨合?！敖档唾J款及融資利率，減免相關(guān)領(lǐng)域稅費，控制土地市場(chǎng)價(jià)格，企業(yè)則要通過(guò)管理、產(chǎn)品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面考驗，注重利潤率贏(yíng)利能力的提升?！睆埡陚フJ為。

　　取消預售影響房?jì)r(jià)有限

　　山東的現房銷(xiāo)售還沒(méi)有公布具體的日期和細則，但已經(jīng)引起業(yè)內的廣泛關(guān)注。有人擔憂(yōu)，取消預售制，可能會(huì )減少市場(chǎng)供應，造成現房供不應求的局面。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團總裁孟曉蘇曾表示，取消預售制以后房?jì)r(jià)可能會(huì )暴漲。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一也認為，取消預售制會(huì )造成房?jì)r(jià)的波動(dòng)。

　　預收款資金對開(kāi)發(fā)商而言格外重要，因為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)周期內不必支付融資利息，可以堂而皇之地拿著(zhù)購房者的資金去做后期開(kāi)發(fā)，甚至把這筆資金用于新項目的開(kāi)發(fā)。易憲容稱(chēng)之為“單邊風(fēng)險承擔機制”，購房者和銀行承擔風(fēng)險，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負責賺取利益。

　　取消預售制，實(shí)際上動(dòng)搖的是開(kāi)發(fā)商的資金鏈條。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要墊付前期的工程建設資金，企業(yè)的資金壓力增大，融資成本被抬高?，F房銷(xiāo)售增加開(kāi)發(fā)商的融資成本，開(kāi)發(fā)商必定會(huì )轉嫁到購房者身上，從而抬高房?jì)r(jià)。

　　“從短期來(lái)說(shuō)，如果取消預售制度，交易只能以現房形式進(jìn)行，會(huì )使市場(chǎng)供應水平大幅下降。長(cháng)期來(lái)說(shuō)，預售制度取消，企業(yè)的資金來(lái)源減少投資能力下降，也會(huì )最終影響市場(chǎng)的供給能力?！比f(wàn)科在深交所投資者關(guān)系互動(dòng)平臺做出上述回答。

　　預計房?jì)r(jià)將上漲的結論都基于一個(gè)考慮：取消預售制將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金供應鏈。一般而言，新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)資金中有四分之一為預收款。根據國家統計局數據，今年1至7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過(guò)25%。

　　但從消費者的角度來(lái)看，取消房地產(chǎn)預售制對房?jì)r(jià)的影響或許并不大。

　　“取消預售制度之后，短期內對房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有多大的影響；長(cháng)期來(lái)看，會(huì )造成房?jì)r(jià)下降?！闭憬裉┥虡I(yè)銀行國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫天宏告訴中國商報記者。在得出這一結論之前，他已經(jīng)在杭州市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)地調研。

　　“現在看房子的人比較多，而真正買(mǎi)房子的人比較少，開(kāi)發(fā)商現金流壓力增大，長(cháng)期以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下降是必然的?！睂O天宏認為。

　　易憲容也持有相似的看法。他認為，如果采用現房交易，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要承擔資金成本和商品房囤積風(fēng)險，房?jì)r(jià)只能越賣(mài)越低。