樓市回暖跡象明顯，最近發(fā)布的銀行中報亦顯示多家銀行房地產(chǎn)貸款余額下降，似乎暗示著(zhù)房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險已經(jīng)下降。

不過(guò)，據銀行人士透露，銀監會(huì )相關(guān)領(lǐng)導近日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險仍然突出：一是房企資金來(lái)源持續收緊；二是房企融資活動(dòng)日趨復雜；三是部分房貸存在合規風(fēng)險。

房企“曲線(xiàn)借貸”放大風(fēng)險

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調控的背景下，上半年多家銀行房地產(chǎn)貸款余額出現下降。

四大行中，農行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額4177.66億元，較上年末減少13.94億元；工行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額4991億元，較上年末下降130億元；只有中行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸較上年末增加221億元。

這與全行業(yè)房地產(chǎn)貸款的整體趨勢一致。央行數據顯示，上半年全國房地產(chǎn)貸款增加5653億元，同比少增2271億元；房地產(chǎn)貸款增量占同期各項貸款增量的比例為12.3%，相比2011年的17.5%有明顯下降。

不過(guò)，房地產(chǎn)貸款規模依然龐大。截至6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額達11.32萬(wàn)億元，同比增長(cháng)10.3%。

盡管二季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現量?jì)r(jià)齊升的跡象，但潛在風(fēng)險仍然突出。

首先是房企資金來(lái)源持續收緊。數據顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比增長(cháng)5.7%，增速比去年同期大幅回落15.9個(gè)百分點(diǎn)，其中利用外資、自籌資金兩項同比分別回落近130和20個(gè)百分點(diǎn)?！百Y金來(lái)源緊張、負債率高，加之債務(wù)集中到期，多重因素疊加，將進(jìn)一步加劇部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險?！便y行人士稱(chēng)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)日趨復雜，在銀行貸款受阻的情況下，一方面通過(guò)信托、私募等渠道開(kāi)展融資，并廣泛參與民間借貸，另一方面“借道”貸款，經(jīng)由委托貸款、銀行理財產(chǎn)品、上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、個(gè)人貸款等各種渠道曲線(xiàn)獲取信貸資金，加大了風(fēng)險的隱蔽性和復雜性。

重點(diǎn)監控房地產(chǎn)信托

盡管監管層對房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險仍然憂(yōu)心，但上市銀行中報顯示，多家銀行的房地產(chǎn)貸款不良率出現下降。

四大行中，建行和農行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率比上年末分別下降0.64和0.13個(gè)百分點(diǎn)。不少股份行房地產(chǎn)貸款不良率亦有下降，如民生銀行房地產(chǎn)事業(yè)部貸款不良率從年初的1.72%下降到6月末的0.93%，降低近50%；不良貸款余額從約18億元下降到10.4億元。

不過(guò)，監管部門(mén)相關(guān)領(lǐng)導指出，部分房貸存在合規風(fēng)險。一些銀行逆市“跑馬圈地”，實(shí)際業(yè)務(wù)中存在“貸款三查”不到位，個(gè)人按揭貸款面審、面簽、居訪(fǎng)等制度執行不力的情況，風(fēng)險隱患不容忽視?！敖?，個(gè)人住房按揭貸款和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的關(guān)注類(lèi)貸款均有所增加?！睂Υ?，銀行人士稱(chēng)，銀監會(huì )要求“不折不扣”地貫徹國家有關(guān)調控政策。

除了房地產(chǎn)貸款本身的風(fēng)險外，成都聚源新城開(kāi)發(fā)建設有限公司總裁楊廷文撰文指出，當前還需要高度警惕因“三角債”問(wèn)題觸發(fā)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。若企業(yè)債務(wù)風(fēng)險加劇且引爆，債務(wù)約束的剛性要求將促使金融機構和投資者加快土地和住房等抵押品處置，由此又會(huì )降低抵押品保障系數，增大房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

同時(shí)，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險亦較高。截至6月末，全國房地產(chǎn)信托余額達6751億元，考慮到2013年將迎來(lái)兌付頂峰，且容易與企業(yè)“三角債”相互交織，也應保持高度警惕。

“要將今明兩年到期、存在較高風(fēng)險的房地產(chǎn)信托項目列為重點(diǎn)監控對象，加強對房地產(chǎn)企業(yè)現金流監測，提前制定清算方案并落實(shí)好清算資金?！北O管部門(mén)相關(guān)領(lǐng)導表示。