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| 調閱當地房地產(chǎn)及土地市場(chǎng)數據，聽(tīng)取地方政府匯報，現場(chǎng)走訪(fǎng)保障房和商品房樓盤(pán)，召開(kāi)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)業(yè)內人士座談會(huì )，這幾乎是每一個(gè)國務(wù)院督查組必做的“四部曲”。 7月25日至8月3日，8個(gè)國務(wù)院督查組就這樣在全國16個(gè)省區市內開(kāi)展自己的工作?！八麄冎饕獑?wèn)問(wèn)題，沒(méi)做出什么指示和表態(tài)?！痹诒本?，一位參加了座談會(huì )的開(kāi)發(fā)商人士如此表示。 但巨大的壓力已經(jīng)開(kāi)始籠罩在各地政府之上，督查組所過(guò)之處，不僅各地政府紛紛站出來(lái)明確表態(tài)要繼續堅持房地產(chǎn)調控不放松，一些能暫時(shí)遏制房?jì)r(jià)反彈的臨時(shí)性措施也開(kāi)始或明或暗地實(shí)施。目的只有一個(gè)：控制住房?jì)r(jià)的反彈，保持此前房地產(chǎn)調控的效果?！叭绻?jì)r(jià)反彈得過(guò)快，我認為中央政府會(huì )毫不猶豫（地出手）?！辟Y深投資銀行家、地產(chǎn)投資人與融資顧問(wèn)滕威林這樣認為。 但沒(méi)有人對短期市場(chǎng)走勢能有肯定的預期?！敖衲甑氖袌?chǎng)幾乎一個(gè)月一變，我們根本無(wú)法把握?！币晃婚_(kāi)發(fā)商這樣對本報表示，因此他決定采取的策略是，“未來(lái)一兩個(gè)月，能賣(mài)房子的就趕緊賣(mài)。誰(shuí)知道政策又會(huì )有什么反彈呢？” 控漲目標被詢(xún)問(wèn) 按照已公布的信息，往16個(gè)省區市派出的國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作督查組共有8個(gè)，每組負責兩個(gè)省區市的督查。出發(fā)的時(shí)間也基本集中，多在7月25日、26日出發(fā)。而對各組第二個(gè)省份的督查也多在7月30日或31日開(kāi)始。截至本報發(fā)稿時(shí)，多數督查組都已完成對兩個(gè)省區的督查任務(wù)。 在北京，由國土資源部副部長(cháng)胡存智帶隊的督查組于7月30日正式開(kāi)始對北京進(jìn)行督查，而此前他們剛剛完成對山東省的督查。 此次，督查的重點(diǎn)包括住房限購措施執行情況、差別化住房信貸政策執行情況、住房用地供應和管理情況、稅收政策執行和征管情況。督查的方式則是深入有關(guān)部門(mén)和機構核查政策落實(shí)情況，實(shí)地查看商品住房項目，聽(tīng)取基層群眾意見(jiàn)和建議。 之前應該是聽(tīng)北京市的匯報，走訪(fǎng)了幾個(gè)保障房和商品房的樓盤(pán)，不過(guò)多是由國企開(kāi)發(fā)的項目?！币晃恢槿耸肯蛴浾咿D述道。 對于督查的前半程，外界知之甚少，市場(chǎng)傳出來(lái)的消息更多來(lái)自督查的最后一項內容——房地產(chǎn)業(yè)內人士和開(kāi)發(fā)商座談會(huì )。北京，這場(chǎng)座談會(huì )連續開(kāi)了兩天，業(yè)內專(zhuān)家、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及中介機構、開(kāi)發(fā)商代表陸續參加了座談。但參加者很難從督查組成員口中了解到他們的態(tài)度，因為他們主要是在提問(wèn)題。限購令執行情況、成交量能否持續、下半年的市場(chǎng)供應等問(wèn)題都在被詢(xún)問(wèn)的范圍之中。 直到督查組座談結束之后，參與座談的代表才得到一些具體的指示，不過(guò)并非由督查組發(fā)出，而是北京市建委?！岸讲榻M的座談結束之后，住建委又召集我們開(kāi)了個(gè)會(huì )?！鼻笆鲩_(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)。在此前的座談上，這些住建委官員一直沒(méi)說(shuō)話(huà)。 再次明確房?jì)r(jià)控制目標需要“穩中有降”之后，北京市的官員作了更詳細一些的指示?！白〗ㄎ呀?jīng)打過(guò)招呼，讓我們在申請報批預售許可的時(shí)候，注意政策方向?！鼻笆鲩_(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)，他們重點(diǎn)提及了近期有熱點(diǎn)地塊成交的區域，。 按照當前規定，在北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在申請預售許可證時(shí)，都必須附帶上報計劃銷(xiāo)售價(jià)格。該人士認為，北京住建委的潛臺詞是，預售價(jià)不要報得太高，否則建委不會(huì )批復預售許可的申請。 價(jià)格，成為督查組關(guān)注的重點(diǎn)。今年各地均未對外公布年度房?jì)r(jià)控制目標，但從各地媒體的報道來(lái)看，各個(gè)督查組似乎都有對房?jì)r(jià)控制目標的詢(xún)問(wèn)。 不過(guò)，各地的調控目標似乎仍有所區別。全國與北京一樣提出房?jì)r(jià)“穩中有降”要求的，目前只有上海，督查組對上海提出的要求是“確保實(shí)現全年新建住房?jì)r(jià)格穩中有降的目標”。而在其他省區市，更普遍的提法是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。 后備政策的壓力 督查組不斷地問(wèn)問(wèn)題，而被督查對象也希望從督查組口中獲取一些信息。在開(kāi)發(fā)商那邊，最為關(guān)切的信息就是——會(huì )不會(huì )有新的調控措施出臺。 不過(guò)在參見(jiàn)座談的半天中，他們卻沒(méi)能獲得任何答案?！皬亩讲榻M的語(yǔ)氣里看，如果市場(chǎng)控制不住，新的政策很可能出臺?！鼻笆鲩_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。 不過(guò)，在業(yè)內人士看來(lái)，7月份以來(lái)，中央政府各部門(mén)有關(guān)房地產(chǎn)調控的表態(tài)喊話(huà)幾乎每天都有，級別也在提高，而督查組的巡查，本身也是一個(gè)信號。短期之內政府會(huì )觀(guān)察效果，嚴厲政策出臺的可能性不大。 但市場(chǎng)在繼續向上。何田透露，2012年7月份的成交量已經(jīng)達到了2010年以來(lái)的高點(diǎn)，很多城市已經(jīng)接近2009年子熱銷(xiāo)?！傲硪晃婚_(kāi)發(fā)商則在近期的一場(chǎng)媒體見(jiàn)面會(huì )上向記者們請求?！鼻那馁u(mài)房、迅速出貨、莫過(guò)聲張“成為很多開(kāi)發(fā)商當下共同的心聲。他們甚至開(kāi)始埋怨起同行，”心態(tài)太不端正了“。因為有一家開(kāi)發(fā)商正大張旗鼓地散發(fā)廣告，號稱(chēng)房?jì)r(jià)要反彈，試圖以此帶火市場(chǎng)。 2005年幾家大開(kāi)發(fā)商的土地儲備一般夠5年的開(kāi)發(fā)量。但現在，多數一線(xiàn)房企的土地儲備規模都足夠未來(lái)10年開(kāi)發(fā)?！斑@位開(kāi)發(fā)商分析稱(chēng)。更為嚴重的是，與早年開(kāi)發(fā)商土地儲備多為廉價(jià)用地不同，現在天量的土地儲備，很大一部分是在2007至2009年間高價(jià)獲得的。 現在這個(gè)市場(chǎng)，這些地的處理就只有兩個(gè)辦法。要么，犧牲利潤，迅速出手換得現金，再去尋覓當前還算便宜的土地；而另一條出路，則是坐地漲價(jià)?！吧鲜鲩_(kāi)發(fā)商稱(chēng)，在”限購“、”限貸“不放松的前提下，第一條道路顯然是千軍萬(wàn)馬擠獨木橋，”恐怕很多拿了地的國企，還是第二條思路“。 如果這一幕發(fā)生，屆時(shí)政府又將如何處理？擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，對商品房預售制度進(jìn)行技術(shù)性的微調成為一些業(yè)內人士認為最可能的措施?！比∠A售顯然是不現實(shí)的，但通過(guò)對預售各個(gè)環(huán)節的調控來(lái)調節市場(chǎng)預期卻是可行的辦法?！皹I(yè)內人士表示。 |
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