<center id="kix4f"></center> 
| 自2012年以來(lái)，樓市回暖的跡象在多個(gè)層面有所加強。 截至2012年7月11日，在已公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的37家房企中，有19家標桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)飄紅，總計實(shí)現銷(xiāo)售金額約5700億元。 6月，銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積均創(chuàng )歷史新高，銷(xiāo)售金額達155.15億元，同比增長(cháng)36.65%；萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積122.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額133.2億元；簽約金額約45億元，環(huán)比5月增長(cháng)50%，創(chuàng )單月新高。 綠地集團董事長(cháng)、總裁張玉良在接受《瞭望東方周刊》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)透露，2012年上半年，綠地集團業(yè)務(wù)原本的目標是銷(xiāo)售額、利潤增幅“保2爭3”（增幅確保為20%，爭取達到30%），但春節后銷(xiāo)售面積和金額即出現出人意料的大幅增長(cháng)，以致綠地將下半年的目標調整為“保3爭4”，即銷(xiāo)售額爭取達到2600億元，利潤爭取達到120億元。 “前幾年限購等政策只是沒(méi)辦法的辦法，現在調控已經(jīng)取得相當成果了，再延續原先的辦法就不適宜了，未來(lái)限制投資可能更多采用市場(chǎng)化的辦法，如用征收稅等方式慢慢取代嚴厲的政策限制?！睆堄窳颊f(shuō)。 土地市場(chǎng)，地王重新頻出刺激著(zhù)人們的神經(jīng)。 7月10日，在10次網(wǎng)上報價(jià)、46輪現場(chǎng)競價(jià)，以及327輪回購房面積競報后，中赫集團以26.3億元的最高上限價(jià)格拿下海淀區萬(wàn)柳居住用地。為了獲得久違的“地王”，中赫集團還需要配建16400平方米的回購房，而出讓文件規定，回購房房?jì)r(jià)只有1萬(wàn)元/平方米。剔除回購費因素，該地塊樓板價(jià)約4.42萬(wàn)元/平方米，再創(chuàng )全國單價(jià)地王的紀錄。 北京掛牌出讓居住用地時(shí)一般都明確規定，在報價(jià)達到合理土地上限價(jià)格后，競買(mǎi)人現場(chǎng)投報公配建面積。 萬(wàn)柳地王并不是個(gè)例。4月，北京東城區香河園3號居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過(guò)40輪爭奪終以19.15億元成交，并以2.57萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成為單價(jià)地王。6月18日，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價(jià)成為廣州新地王，起始價(jià)約4.9億元。7月17日，北京再次出讓5宗地塊，其中2宗溢價(jià)率超過(guò)45%。 某研究院的報告則顯示，二季度，全國100個(gè)重點(diǎn)城市居住用地樓面均價(jià)為1474元/平方米，同比上漲18.6%。包括北上廣深的十大城市住宅用地平均樓面價(jià)格為2904元/平方米，環(huán)比大幅上漲43.9%。 以上海為例，2012年1到5月，上海土地市場(chǎng)合計出讓的經(jīng)營(yíng)性住宅用地（除動(dòng)遷安置用地）為20幅，合計出讓金額67.5億元，平均樓板價(jià)達3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出讓22幅經(jīng)營(yíng)性用地，出讓金額達到83.18億元，平均樓板價(jià)超出6500元/平方米。 21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔告訴本刊記者，上半年上海整體推地量下滑，結構也以商辦和工業(yè)地塊為主。成交的209幅地塊中，居住用地（包括普通商品房、商住辦、商住、城鎮混合）只有9幅，工業(yè)用地147幅，商辦用地26幅。 下半年，多地政府改變策略，將推出的地塊劃分得很小以控制地塊總價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商也更容易接受，同時(shí)調低定價(jià)以防止流拍并獲得一定溢價(jià)率，配合營(yíng)造土地市場(chǎng)回暖的跡象。 李耀平說(shuō)，這么做也有缺陷：地塊太小，開(kāi)發(fā)商騰挪余地就小，利潤空間有限，所以這也只能作為目前催熱市場(chǎng)的過(guò)渡手段，但幫助市場(chǎng)逐步恢復信心的效果已經(jīng)達到了。 地王潮真的來(lái)了嗎 土地市場(chǎng)也許沒(méi)有想象的那么熱火朝天。上海業(yè)內人士一度將唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊的拍賣(mài)結果作為土地市場(chǎng)的風(fēng)向標。 7月25日，綠順以16.44億元奪得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊，溢價(jià)率37%，樓板價(jià)約為15054元/平方米。 此次競標中，該地塊起始總價(jià)約為12億元，折合樓板價(jià)為11000元/平方米。實(shí)際上，該地塊在2011年12月曾掛牌出讓過(guò)一次，當時(shí)的土地起始總價(jià)為15.83億元，起始樓板價(jià)14500元/平方米。 也就是說(shuō)，此次拍賣(mài)的高溢價(jià)，很大程度上是由于調低起始價(jià)而來(lái)的。 唐鎮地塊的最終拍賣(mài)結果也說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商的積極性雖有恢復，但態(tài)度依舊謹慎。唐鎮板塊2011年前還出讓過(guò)2幅普通商品房用地，溢價(jià)均在100%以上，其中綠城以16.6億元摘得的浦東新區唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a地塊就緊鄰本次出讓的地塊。 這不是孤立的個(gè)案。7月18日，寧波慈溪兩宗2011年底因無(wú)人競拍而流拍的土地成交，不過(guò)此次拍賣(mài)的成交價(jià)卻只相當于上次拍賣(mài)時(shí)起始價(jià)的7.14折。同樣的例子還有寧波鄞州區下應街道的鄞州投資創(chuàng )業(yè)中心II-3-C地塊，在2011年4月和7月，該地塊兩度流拍，最終7月5日被萬(wàn)科拿下，但價(jià)格只有首次掛牌時(shí)的近7折。 “和2009年地王頻出時(shí)不同，企業(yè)都很謹慎，對成本和利潤的計算很精確，并且嚴格遵守既定的策略，不愿過(guò)于追高。而且很多迷你地塊大企業(yè)并不愿意做，所以現在的地王不是很有代表性?！崩钜秸f(shuō)。 炒房客的新獵物 住宅市場(chǎng)的撲朔迷離，對李石燕的投資影響不大。雖然也是重回樓市的投資者，但她“抄”的卻是商業(yè)地產(chǎn)的“底”。李石燕說(shuō)，2011年3月到9月，上海就曾出現過(guò)一波商業(yè)地產(chǎn)的投資潮，市場(chǎng)最熱時(shí)的7、8月，商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過(guò)普通住宅，不過(guò)，隨著(zhù)銀監會(huì )叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款，商業(yè)地產(chǎn)的炒作也戛然而止，產(chǎn)品也出現了嚴重的積壓。正是看準商業(yè)地產(chǎn)困境能創(chuàng )造出比住宅更大的價(jià)差，很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場(chǎng)。 21世紀不動(dòng)產(chǎn)提供的數據顯示，在上海納入監測的110個(gè)寫(xiě)字樓項目中，2012年5、6月期間，多數出租率在90%以上，僅17個(gè)項目出租率在90%以下。 21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐商業(yè)樓宇部區域經(jīng)理朱永鋒告訴本刊記者，2008年到2012年，上海寫(xiě)字樓租金始終平穩上漲，唯一出現租金下調的板塊還是租金最高的板塊。 戴德梁行的數據顯示，2012年上半年，上海寫(xiě)字樓平均租金為269.5元/平方米/月，同比增長(cháng)13.16%，同時(shí)上海的寫(xiě)字樓供應量卻下跌了27.74%。 “空置的辦公樓沒(méi)有現金流，很難在銀行獲得貸款，這就為我們創(chuàng )造了抄底的機會(huì )，多的能拿到7~8折的折扣?！崩钍嗾f(shuō)，上海寫(xiě)字樓均價(jià)從2010年一季度到2011年三季度期間，從最初的3.09萬(wàn)元/平方米快速上漲到最高5.37萬(wàn)元/平方米，2011年四季度又猛跌到4.07萬(wàn)元/平方米，到2012年二季度，均價(jià)依然只有3.83萬(wàn)元/平方米?！昂芏嗳苏f(shuō)這是一個(gè)雙重抄底機會(huì )?！?BR> 投資客的進(jìn)入，或許也為上海的開(kāi)發(fā)商提供了信心。公開(kāi)數據顯示，2011年4月到2012年4月期間，上海辦公樓、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)發(fā)投資累積同比增速多數月份都是負增長(cháng)，但在最近兩個(gè)月，兩項增速指標同時(shí)出現正增長(cháng)，2012年6月間分別達到11.1%和27.7%，而同期上海住宅投資增速還只有10.7%。2012年6月，上海居住用地成交3幅，溢價(jià)為15.7%到71.4%不等；同期商業(yè)用地成交10幅，最高溢價(jià)率超過(guò)400%。 當然，開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加強投入，也是投資客看好商業(yè)地產(chǎn)的重要原因，因為這意味著(zhù)更多的投資載體。以綠地集團為例，張玉良就告訴本刊記者，2012年，綠地產(chǎn)品的銷(xiāo)售額中，住宅占60%，商業(yè)地產(chǎn)占40%，但張玉良的目標是將這個(gè)比例顛倒過(guò)來(lái)，也就是讓商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額占60%，“這還不包括綠地自己持有的商業(yè)物業(yè)”。 |
<center id="kix4f"></center>