新增供應難消化

　　根據國土部公布的數據，截至2011年10月，全國未開(kāi)工的住宅用地共計16.5萬(wàn)公頃；未竣工的住宅用地35.5萬(wàn)公頃。按照開(kāi)發(fā)建設周期，這些已供應的房地產(chǎn)用地將逐步轉化為房屋有效供應。

　　如果按照前10個(gè)月全國16.5萬(wàn)公頃的未開(kāi)工住宅用地并以1.5的容積率計算，約將帶來(lái)24.75億平方米的住宅供應。而今年1-10月，全國商品房銷(xiāo)售面積約8億平方米。就此計算，如果按照目前的銷(xiāo)售速度，未來(lái)新增的住宅還需要30個(gè)月以上的時(shí)間來(lái)消化。

　　事實(shí)上，目前北京及上海等一線(xiàn)城市已經(jīng)陷入嚴重的“消化不良”。根據統計局數據，京滬兩地1-10月在建商品房及住宅面積均創(chuàng )下新高，分別達到了1.12億平方米及1.22億平方米，住宅施工面積也已經(jīng)達到了6742萬(wàn)平方米和7781萬(wàn)平方米。根據北京中原地產(chǎn)的測算，京滬兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)消耗潛在庫存的時(shí)間分別達到了近10年和7年左右。特別是北京，商品房消耗時(shí)間更是達到了111個(gè)月，高于全國平均水平。

　　北京中原市場(chǎng)研究部張大偉表示，按照在建面積三年左右轉化為可售的正常市場(chǎng)周期，預計2012年開(kāi)始，將是房地產(chǎn)庫存高積壓期，而且最近幾年的大量土地供應還將繼續增加在建面積。

　　“京滬樓市拐點(diǎn)已經(jīng)臨近，商品住房市場(chǎng)降價(jià)預期正逐步明朗、降價(jià)項目繼續增多，降價(jià)力度不斷加大?？傮w看來(lái)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)‘降價(jià)換量’的整體格局已經(jīng)形成?！睆埓髠ブ毖?。

　　去庫存壓力加大

　　由于樓市銷(xiāo)售陷入低迷，庫存壓力已經(jīng)逐步顯現。除了存量房外，上市房企在建項目以及土地儲備等存貨額也在不斷上漲。

　　Wind數據顯示，截至三季度末，滬深兩市上市房企存貨總量達到1.22萬(wàn)億元，剔除不可比因素后，同比增長(cháng)了37.99%，較年初增長(cháng)了28.52%。萬(wàn)保招金四大房企龍頭前三季度的存貨已經(jīng)突破4500億元。其中，萬(wàn)科(000002)前三季度的存貨高達1929.36億元，保利地產(chǎn)也有千億元的存貨在手。

　　業(yè)內人士指出，當前房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力已經(jīng)大于2008年，去庫存十分緊迫。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過(guò)程花了長(cháng)達5個(gè)季度的時(shí)間，但在本輪調控之下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過(guò)程更是緩慢，預計這個(gè)過(guò)程還會(huì )持續較長(cháng)一段時(shí)間。

　　目前，樓市降價(jià)潮已經(jīng)“風(fēng)生水起”。據了解，自今年5月起，就有中海、碧桂園等開(kāi)發(fā)商推行降價(jià)促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的策略。9月全國各地區加入降價(jià)銷(xiāo)售行列的品牌開(kāi)發(fā)商有所增多。根據中原監測數據，富力、保利、萬(wàn)科等標桿房企都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)，滬深一線(xiàn)房企去庫存化的舉措較為明顯。