曾經(jīng)火熱的中國樓市在剛剛過(guò)去的一年中不斷降溫，市場(chǎng)在觀(guān)望中擔憂(yōu)崩盤(pán)的情緒加重。對此，國務(wù)院總理李克強日前在達沃斯表示，“中國實(shí)現現代化必然會(huì )伴隨著(zhù)城鎮化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長(cháng)期的。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內出現調整，這也是正常的?！睂?zhuān)家指出，當前房地產(chǎn)增速處于調整階段，并沒(méi)有出現危機，房?jì)r(jià)在適當波動(dòng)中擠出了投機性需求，剛性需求將支撐樓市繼續前行，預計今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能回暖。

由熱變冷屬于正常調整

去年，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋施工面積增速、房企土地購置面積和商品房銷(xiāo)售面積均比上年下降；商品房待售面積比2013年末增加12874萬(wàn)平方米；2014年12月份，“國房景氣指數”為93.93，比上月回落0.37點(diǎn)。

直到去年第四季度，市場(chǎng)才呈現一絲暖意。交通銀行金融研究中心報告稱(chēng)，2014年中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況隨市場(chǎng)調整出現大幅回落，四季度以來(lái)受政策放寬以及資金偏松影響，呈現出明顯的筑底回暖態(tài)勢。

市場(chǎng)變化無(wú)常，當年土地快速升值、信貸環(huán)境輕松、資金成本低、財務(wù)杠桿高的火熱樓市，突然間變成了一片蕭瑟。如今，開(kāi)發(fā)商不得不面對毛利潤下降、競爭壓力大、庫存壓力大等諸多問(wèn)題。

在許多專(zhuān)家看來(lái)，樓市從熱變冷是回歸真正市場(chǎng)化的一種調整，屬于正?，F象。樊綱認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去發(fā)展過(guò)熱，如果總是在那種亢奮、過(guò)熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢(qián)，那太不正常了。

“經(jīng)歷了成長(cháng)的高峰期，甚至是野蠻生長(cháng)時(shí)期后，目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示。

國家信息中心宏觀(guān)政策動(dòng)向課題組的相關(guān)報告認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷多年的快速增長(cháng)后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴厲的限貸限購調控政策影響下，調整開(kāi)始不斷加深。由于房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制建設即將完善，嚴重改變市場(chǎng)預期。此外，經(jīng)濟下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的重要因素。

剛性需求帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)

雖然出現了一些波動(dòng)，但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(cháng)期存在的。李克強指出，中國的城鎮化正在穩步推進(jìn)，潛力巨大。中國政府將加大城市棚戶(hù)區和城市危房改造力度，保障困難群眾的基本住房需求，最終實(shí)現全體人民住有所居。

李克強表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(cháng)期的，并將帶動(dòng)國內相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內出現調整也是正常的。

主導市場(chǎng)的基本因素是供求關(guān)系，現在，政府不斷出臺政策以鼓勵合理的市場(chǎng)需求。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析，近期降息、公積金最高額度調整等利好對剛需的心理促動(dòng)非常大，加強了購房人入市的信心。

交通銀行金融研究中心研究員夏丹認為，中國人素來(lái)有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統，這導致剛需一直是推動(dòng)樓市發(fā)展的一大力量；其次，決定購房需求規模的長(cháng)期因素是人口增長(cháng)，人口流向即代表市場(chǎng)運動(dòng)方向，大城市的集聚效應與三四線(xiàn)城市對人員流動(dòng)吸引力匱乏的對比，正是這一關(guān)鍵因素在起作用。

整體不存在崩盤(pán)風(fēng)險

當前樓市的波動(dòng)在一些人眼中已夸大為崩盤(pán)的前奏。專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)“崩盤(pán)”說(shuō)是憂(yōu)慮過(guò)度。一方面，宏觀(guān)經(jīng)濟仍然有很大的發(fā)展后勁；另一方面，剛性需求將支撐樓市繼續前行。工商銀行董事長(cháng)姜建清表示，中國內地始終對房地產(chǎn)有非常強的需求，庫存過(guò)度的地方可能需要作出調整，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調整后會(huì )達到一個(gè)穩定均衡的狀態(tài)，不會(huì )造成重大風(fēng)險。

“歷史上，日本和美國房地產(chǎn)泡沫均產(chǎn)生在城鎮化率達到75％以上，并且經(jīng)濟增速較慢的情況下，而中國城鎮化仍有發(fā)展空間，且經(jīng)濟保持中高速增長(cháng)，因此出現崩盤(pán)的可能性不大?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中心主任李鐵指出。

“中國的房地產(chǎn)在唱兩首歌，第一首是《吻別》，吻別黃金年代；第二首是《牽手》，牽手白銀時(shí)代?！敝袊康禺a(chǎn)住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)，雖說(shuō)現在不是最好的時(shí)代，但仍然是白銀的時(shí)代，不存在一些人說(shuō)的中國房地產(chǎn)要崩盤(pán)了，現在房?jì)r(jià)下降的力度已經(jīng)在減弱了，接近底部的態(tài)勢。

業(yè)內人士預計，由于目前商品房庫存量巨大，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )進(jìn)入底部徘徊周期。2015年下半年開(kāi)始，樓市有可能回暖。