上海市政府日前下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)提出，到2020年上海建設用地總規?？刂圃谝巹澐秶繕藘?，并適度留出發(fā)展空間。此外，按照國家嚴控建設用地總量和保障新型城鎮化建設的要求，對新增建設用地實(shí)行“穩中有降、逐年遞減”。

上海此前設定的2020年建設用地規模目標為3226平方公里。按此計算，在2013年基礎上，全市至2020年的新增建設用地總量應控制在150平方公里以?xún)?。業(yè)內人士分析，建設用地總規?！傲阍鲩L(cháng)”，意味著(zhù)上海已將“3226平方公里”作為未來(lái)建設用地的“終極規?！庇枰枣i定。

去年年底舉行的中央城鎮化工作會(huì )議強調，“城鎮建設用地特別是優(yōu)化開(kāi)發(fā)的三大城市群地區，要以盤(pán)活存量為主，不能再無(wú)節制擴大建設用地”。

業(yè)內人士認為，此舉有望改變城市“攤大餅”式發(fā)展模式。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強說(shuō)，不少城市土地利用率偏低，粗放式發(fā)展較為普遍，一些大城市土地城市化問(wèn)題尤其嚴重，今后這些問(wèn)題將有望得到改善。

明確未來(lái)供地總規模，還將進(jìn)一步強化土地稀缺的預期，會(huì )對地價(jià)上漲產(chǎn)生推力。上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部研究員盧文曦說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)扎堆重點(diǎn)城市的趨勢明顯，“總量鎖定”以后，土地市場(chǎng)“僧多粥少”的局面會(huì )進(jìn)一步凸顯。若想從存量市場(chǎng)上獲取土地，隨著(zhù)拆遷成本越來(lái)越高，企業(yè)的利潤空間也會(huì )被進(jìn)一步壓縮，因此，開(kāi)發(fā)商實(shí)力將接受更大考驗。

“減量”同時(shí)穩定市場(chǎng)供應

既要從嚴控制建設用地的增量，又要穩定土地市場(chǎng)的供應，這是國土部門(mén)和地方政府面臨的重要問(wèn)題。

上海財大資源環(huán)境政策與管理研究所所長(cháng)王克強說(shuō)：“在一段時(shí)間內，我國產(chǎn)業(yè)、民生、公共服務(wù)等對土地需求仍十分巨大。在控制增量的同時(shí)，必須要加快盤(pán)活大量低效粗放利用的存量土地，以避免土地供應市場(chǎng)出現‘斷崖’?！鄙虾Ｊ幸巹澓蛧临Y源管理局局長(cháng)莊少勤表示，存量用地的調整和優(yōu)化，是破解上海土地資源瓶頸的主要途徑。

工業(yè)用地將是土地存量盤(pán)活的重要領(lǐng)域。統計數據顯示，目前我國城鎮工礦建設用地中，處于低效利用狀態(tài)就達5000平方公里，占全國城市建成區的11%。從全國看，從2008年到2012年，我國工礦倉儲用地平均占比33.8%，而住宅用地的供應僅占21.5%，而國外工業(yè)用地的平均占比僅為15%。業(yè)內人士認為，穩定土地供應，一方面要提高工業(yè)用地利用率，另一方面要改變目前土地供應結構，降低工業(yè)用地的比重。

上海此次出臺的《意見(jiàn)》提出，“將項目建設、運行質(zhì)量和綜合效益等相關(guān)要素納入土地出讓合同管理”，“實(shí)施新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項目用地出讓年期為20年”，“工業(yè)用地出讓價(jià)格不低于所在區域基準地價(jià)”等等。

“應更加重視以經(jīng)濟手段倒逼資源利用方式轉變，以有效調節工業(yè)用地、居住用地合理比價(jià)機制，提高工業(yè)用地價(jià)格，堅決杜絕工業(yè)用地零地價(jià)甚至負地價(jià)?！蓖蹩藦娬f(shuō)。

業(yè)內人士還建議，應根據規劃和產(chǎn)業(yè)條件，采取拆除復墾、土地收儲、完善手續等方式分類(lèi)處置歷史違法用地；建立完善低效用地認定、處置辦法和工作機制，對因政府原因造成的閑置土地，要實(shí)施行政問(wèn)責。

降低土地財政

財政部數據顯示，去年地方本級政府性基金收入超過(guò)4.8萬(wàn)億元，增長(cháng)40.3%，其中國有土地使用權出讓收入占八成以上，總收入超過(guò)4.1萬(wàn)億元，同比增長(cháng)44.6%。

土地出讓金的大幅增長(cháng)，與土地供應量及價(jià)格“雙增”相關(guān)。地價(jià)上漲一定程度上反映出我國經(jīng)濟增長(cháng)的潛質(zhì)，但地方對“土地財政”過(guò)高的依賴(lài)度，也是需要迫切解決的問(wèn)題。

“上海將通過(guò)土地利用結構的優(yōu)化促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整和城市功能的完善?！鄙虾Ｊ幸巹澓蛧临Y源管理局局長(cháng)莊少勤介紹，對目前上海104個(gè)產(chǎn)業(yè)區塊和195平方公里的規劃保留工業(yè)用地，將鼓勵提高開(kāi)發(fā)強度，促進(jìn)技術(shù)升級和產(chǎn)能增加，引導產(chǎn)業(yè)轉型升級，同時(shí)將合理發(fā)展研發(fā)總部類(lèi)產(chǎn)業(yè)，增加公共服務(wù)配套，完善園區和城鎮生活生態(tài)功能。

實(shí)際上，在上海一些中心城區，土地財政已成“過(guò)去時(shí)”。比如，市中心的靜安區，其全部可開(kāi)發(fā)的空間還剩下70萬(wàn)平方米左右，其產(chǎn)業(yè)結構中服務(wù)業(yè)比重已達到98%。在商品住宅市場(chǎng)，該區去年存量住宅的交易量已是新建住宅的7倍多?！皬拈L(cháng)遠看，從市區到郊區都會(huì )面臨土地慢慢用完的問(wèn)題，只不過(guò)我們先遇到了?！膘o安區政府人士表示，該區對資源閑置和低效利用現象將持“零容忍”態(tài)度，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉型、升級等實(shí)施“二次開(kāi)發(fā)”和“三次開(kāi)發(fā)”。

來(lái)源：第一財經(jīng)日報