據發(fā)布的研究數據顯示,2013年前11月全國53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交面積高達6.59億平方米,同比增長(cháng)21%。上述出讓土地經(jīng)過(guò)7~8個(gè)月的開(kāi)工、建設,將成為2014年新房市場(chǎng)的供應主力。

然而,除北京、上海、廈門(mén)、蘇州等少數城市2014年可能出現供不應求現象外,大多數市場(chǎng)供應將和需求持平,而諸如常州、無(wú)錫、中山等城市的供應甚至可以賣(mài)2~3年。

一邊是大量新增供應扎堆入市,另一邊是資金面收緊力度有增無(wú)減,尤其是隨著(zhù)有關(guān)“107號文”的傳言風(fēng)起,對影子銀行依賴(lài)度甚高的房地產(chǎn)企業(yè)或將面臨極大沖擊。

二三線(xiàn)城市庫存壓力增大

據統計,2013年主流房企拿地規模出現明顯增長(cháng)。全國前50強房企通過(guò)招拍掛拿地的建筑面積高達1.87億平方米,同比增長(cháng)17%;投入金額總計5875億元,同比增長(cháng)57%。隨著(zhù)大型房企大手筆“補倉”,市場(chǎng)供應將出現明顯提升,也將帶來(lái)新一輪的庫存壓力。

在2013年房?jì)r(jià)上漲最為猛烈的一線(xiàn)城市,預計,2014年總體供應走勢仍將穩中有增。其中,上海供應總量保持穩定,深圳和北京同比上升兩成和四成,市場(chǎng)供應出現穩步上升,但由于需求持續高位,因此從絕對值來(lái)看新增供應量?jì)H是一般水平。

研究中心分析師楊晨青認為,一線(xiàn)城市土地的高度稀缺,使得房?jì)r(jià)已處高位的市場(chǎng)仍然存在較大的提價(jià)空間,因此在短期需求不足,長(cháng)期溢價(jià)空間看好的情況下,開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市供應面也自然更為謹慎,惜售意愿更強。

與之相對,二線(xiàn)城市的供應量則迎來(lái)全方位擴張,市場(chǎng)也出現分化。跟蹤的11個(gè)重點(diǎn)二線(xiàn)城市中,八成城市新增住宅供應將同比上升,寧波、南京、成都三市同比增幅超過(guò)20%,其中寧波更是達到了48%。

楊晨青表示,在重點(diǎn)二線(xiàn)城市中,除成都、廈門(mén)和蘇州2014年預期供應不能覆蓋當前年度成交量之外,其余重點(diǎn)二線(xiàn)城市供應均充足,部分如寧波這樣供應量大增的城市已出現階段性供過(guò)于求的征兆,未來(lái)房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力將被削弱,當地市場(chǎng)競爭將趨于激烈。

像常州、無(wú)錫、東莞、中山這種介乎二三線(xiàn)之間的城市情況更令人擔憂(yōu),楊晨青表示,這類(lèi)城市由于前幾年開(kāi)發(fā)過(guò)剩,庫存仍處于高位,在未來(lái)2~3年內消化庫存的壓力較大,市場(chǎng)將進(jìn)入階段性盤(pán)整狀態(tài)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,預計2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續分化的走勢,一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍將慣性上漲,但同比漲幅較上年有所回落,二三四線(xiàn)城市將面臨消化庫存的壓力。

資金面仍存變數

與庫存壓力增大相比,資金面趨緊是一個(gè)更大的變數。

直接受到影響的是房貸市場(chǎng),隨后有關(guān)規范影子銀行的國辦 “107號文”即將出臺的消息更是令市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。據《每日經(jīng)濟新聞》日前報道,市場(chǎng)消息稱(chēng),國務(wù)院辦公廳近期印發(fā)國辦107號文《關(guān)于加強影子銀行業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“107號文”),明確定義了影子銀行的概念、納入監管的范疇以及監管責任分工等。

盛富資本總裁黃立沖向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,由于影子銀行中很大比例是銀行通過(guò)資金池業(yè)務(wù)支持房地產(chǎn)融資,一旦“107號文”真的落實(shí),房企通過(guò)信托或理財產(chǎn)品融資支持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)難度將大大增加,導致資金面進(jìn)一步惡化。

“對于銷(xiāo)售規模在50億元以下的中小型非上市房企而言,信托是其重要的融資渠道之一,一旦影子銀行大幅收緊,這類(lèi)房企受到的影響更大,被迫降價(jià)出售回籠資金的壓力也更大?！睏畛壳嗾J為。

實(shí)際上,部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發(fā)債融資。根據中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示,僅2014年1月上半月,已有富力、佳兆業(yè)、合景泰富、世茂等多家房企發(fā)布海外融資計劃,合計總融資額超過(guò)300億元。

美國量化寬松政策逐步退出帶來(lái)的影響也不容忽視,黃立沖對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,預計最快到下半年,美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現,即便上市房企仍能海外發(fā)債,資金成本也得抬高不少;此外,熱錢(qián)也將加快從國內流出,對于國內資產(chǎn)價(jià)格將構成下行壓力。

“對于一些融資渠道豐富的龍頭房企,以及像遠洋地產(chǎn)這種因2013年較少拿地資金鏈相對充裕的上市房企而言,一旦市場(chǎng)出現變動(dòng),2014年也許能獲得不少并購機會(huì )?！睏畛壳啾硎?。