2013年12月，全國百城房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.7%，自2012年6月以來(lái)連續19個(gè)月環(huán)比上漲。盡管房?jì)r(jià)月度上漲走勢趨于平穩，但不同城市房?jì)r(jià)分化明顯：一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力依然突出；三四線(xiàn)城市價(jià)格繼續下行。業(yè)內人士認為，2014年樓市房?jì)r(jià)和房企分化還將加劇，差異化調控或將避免房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)，加之新型城鎮化的推進(jìn)以及調控長(cháng)效機制的構建，將為布局三四線(xiàn)城市房企帶來(lái)機遇。

房?jì)r(jià)房企雙分化趨勢明顯

最近多家機構發(fā)布的數據和研究報告顯示，我國樓市房?jì)r(jià)和房企分化趨勢明顯。一二線(xiàn)城市供不應求壓力將持續，房?jì)r(jià)上漲壓力依然突出；三四線(xiàn)城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢，與中小房企的距離分化發(fā)展格局也越來(lái)越明顯。

數據顯示，2013年12月100個(gè)城市中有68個(gè)環(huán)比上漲，32個(gè)城市環(huán)比下跌。與11月相比，12月環(huán)比上漲的城市個(gè)數減少1個(gè)，其中漲幅在1%以上的有19個(gè)，較上月減少9個(gè)；12月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數增加1個(gè)，其中跌幅在1%以上的有15個(gè)，較上月增加5個(gè)。報告認為，12月房?jì)r(jià)上漲走勢趨于平穩，但值得注意的是，在熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲幅趨穩的同時(shí)，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。

業(yè)內人士認為，一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)持續去庫存，二三線(xiàn)城市大多庫存積累。數據顯示，近兩年以來(lái)，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市庫存持續處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個(gè)月。世聯(lián)地產(chǎn)數據顯示，二線(xiàn)城市中，營(yíng)口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時(shí)，市場(chǎng)表現欠佳，去化時(shí)間多超20個(gè)月，丹東樓市庫存去化時(shí)間甚至達73.3個(gè)月。

山西大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授耿曄強認為，縱觀(guān)2013年房?jì)r(jià)走勢，各地地王不斷涌現，從9月份開(kāi)始，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅驚人。從國家統計局發(fā)布的數據看，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)9-11月連續同比漲幅超過(guò)兩成。中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，一線(xiàn)城市的中心區和周邊差距非常大，比如說(shuō)北京西城區的房?jì)r(jià)和它的周邊平谷、密云、延慶以及河北的固安、香河，相差達到10倍。中原地產(chǎn)研究中心總監張大偉認為，從全國樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)分化，一二線(xiàn)城市爆漲，三四線(xiàn)城市平穩，整體市場(chǎng)冷熱不均衡。

另外，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，2013年銷(xiāo)售額過(guò)百億企業(yè)擴容至71家，萬(wàn)科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷(xiāo)售額突破千億，行業(yè)領(lǐng)先陣營(yíng)持續壯大。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。

2014年樓市“雙分化”或將加劇

業(yè)內預計2014年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲繼續分化，不排除房?jì)r(jià)下跌城市數目進(jìn)一步增加，或呈現極端分布。若各地房?jì)r(jià)繼續分化會(huì )造成一線(xiàn)城市“地王”頻出，三四線(xiàn)城市樓市“高空置率”風(fēng)險。同時(shí)，2014年樓市或將上演“龍爭虎斗。

中國銀行發(fā)布的《2014年宏觀(guān)經(jīng)濟金融展望報告》指出，2013年以來(lái)，部分城市已經(jīng)出現供過(guò)于求的現象，未來(lái)這一趨勢還將延續。由于三、四線(xiàn)城市就業(yè)和發(fā)展機會(huì )有限，這種經(jīng)濟發(fā)展不均衡、就業(yè)機會(huì )不均等的狀況很難出現根本性變化。此外，十八屆三中會(huì )全要求，進(jìn)一步放寬中小城市戶(hù)籍限制，嚴格控制特大城市新增人口，這意味著(zhù)隨著(zhù)土地改革制度的推進(jìn)，中小城市的土地供給將大幅增加，房?jì)r(jià)下跌城市個(gè)數可能繼續增加。

花樣年控股集團董事局主席潘軍認為，由于一線(xiàn)城市的供應量不足，而需求極大，所以一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將延續漲勢。二線(xiàn)城市則是一個(gè)比較平穩的，緩步增長(cháng)的趨勢。三線(xiàn)城市可能面臨的壓力比較大，房?jì)r(jià)將保持平穩可能不會(huì )有增長(cháng)。而四線(xiàn)城市是一個(gè)下降的趨勢，所以現在全國樓市呈現極端分布。

業(yè)內人士認為，2014年房企“分化”呈現新格局或將上演“龍爭虎斗”。張宏偉說(shuō)，2013年，百億房企軍團擴大到71家，較2012年增加18家，其銷(xiāo)售額合計達到2.3萬(wàn)億元，2013年房企“千億軍團”的擴容與百億企業(yè)規模的擴大，暗示市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。預計2014年“千億軍團”房企將達到10家以上，而百億房企或將接近100家，房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場(chǎng)龍頭老大地位將更加激烈。

此外，千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯，尤其是對于排名30以后的房企來(lái)講，“力爭上游，不上則下”將成為未來(lái)房企競爭格局變化過(guò)程中的主要特征。

“差異化”為房企發(fā)展迎來(lái)機遇

張大偉等業(yè)內人士認為，2014年的房地產(chǎn)調控政策將更講究因地制宜和分類(lèi)指導。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為，商品房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲的原因是綜合性的，但調控指標過(guò)于落在房?jì)r(jià)上，調控政策過(guò)于側重行政手段，實(shí)際操作過(guò)于一刀切，顯然已不符合實(shí)際。市場(chǎng)分化下的房地產(chǎn)調控政策走向將更強調針對不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政策。

業(yè)內人士指出，類(lèi)似溫州這樣的城市，放松限購政策也就有了它的合理性。而對于類(lèi)似北京這樣的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)的猛烈上漲確實(shí)給民眾帶來(lái)了巨大的壓力，但依靠限購等行政手段已經(jīng)很難起到壓低房?jì)r(jià)的效果，更重要的是需要政府推進(jìn)綜合改革，將掌控過(guò)多的資源外移，減輕人口導入壓力。

張宏偉等專(zhuān)家認為，樓市調控的地方政策主要表現為：重點(diǎn)一二線(xiàn)城市依舊從嚴，三四線(xiàn)城市有望迎來(lái)機遇期。以北上廣深為代表的一線(xiàn)城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點(diǎn)二線(xiàn)城市，將延續2013年四季度以來(lái)的從嚴態(tài)勢。一是10月以來(lái)，已有超16個(gè)一線(xiàn)和二線(xiàn)城市出臺地方新政，紛紛收緊限購和二套房貸政策，致使一批人一夜之間喪失了購房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國家層面并未出新政，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款，且放貸周期大幅拉長(cháng)。目前來(lái)看，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。

全國城鎮化會(huì )議提出要推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化，要全面放開(kāi)建制鎮和小城市落戶(hù)限制，有序放開(kāi)中等城市落戶(hù)限制，合理確定大城市落戶(hù)條件，嚴格控制特大城市人口規模。耿曄強說(shuō)，這就意味著(zhù)未來(lái)三四線(xiàn)城市將迎來(lái)大量的農業(yè)人口進(jìn)城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國推進(jìn)新型城鎮化也將有助于三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)遠發(fā)展，加上差異化調控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。