業(yè)內人士認為，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市地價(jià)幾近瘋狂，已透支了未來(lái)上漲空間。在新興市場(chǎng)面臨資金流出、國內房地產(chǎn)調控持續背景下，開(kāi)發(fā)商不計成本拿地，未來(lái)或面臨價(jià)格下跌“被套”風(fēng)險。

滬杭蘇共創(chuàng )“地王日”

9月5日上午，上海土地出讓史上總價(jià)最高的地王出爐，現場(chǎng)經(jīng)過(guò)百余回合競價(jià)，徐家匯中心項目被新鴻基地產(chǎn)旗下威萬(wàn)國際投資有限公司以217.7億元的總價(jià)獲得，溢價(jià)24.21%，折合樓板價(jià)為37264.4元/平方米。

217.7億元的總成交價(jià)格在全國，僅次于此前的廣州亞運城地塊，也是上海迄今為止總價(jià)最高的地塊，刷新了2010年2月上海南外灘地塊創(chuàng )下的92.2億元成交紀錄。

徐家匯中心項目地塊出讓土地面積共計9.9萬(wàn)平方米，因體量大、起拍價(jià)高，一直是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，原先有四家房企提交了預申請，其中兩家相繼退出，最終入圍的兩個(gè)競買(mǎi)者分別為新鴻基、九龍倉-恒基聯(lián)合體，起始總價(jià)高達175.26億元。新鴻基地產(chǎn)、九龍倉和恒基兆業(yè)都是香港開(kāi)發(fā)商巨頭。

9月5日堪稱(chēng)長(cháng)三角的“地王日”。2013年杭州土地市場(chǎng)最受關(guān)注的華家池地塊同日開(kāi)標，華家池地塊地處杭城市中心，位于浙大華家池校區的北側，由3宗商住用地組成，總出讓面積達239.7畝，總地上建筑面積達63.2萬(wàn)平方米，這3宗土地整體出讓的總起價(jià)達97.3億元。

最終三幅地塊分別被綠地以56.2億、世茂以36.7億、濱江以43.83億拍得，成交樓面價(jià)分別達到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米，總成交金額高達136.73億元，成為華家池區域地王。杭州當地業(yè)內人士表示，這意味著(zhù)杭州市中心的房?jì)r(jià)將邁向5萬(wàn)元/平方米。

同日下午，蘇州金雞湖兩幅地塊正式開(kāi)拍，最終被世茂斥資47.25億元收入囊中，其中一幅地塊成交總價(jià)24.15億元，成交樓面價(jià)15011元/平方米，溢價(jià)率74.24%，另一幅地塊成交總價(jià)23.1億元，成交樓面價(jià)15151元/平方米，溢價(jià)率76.8%，成為金雞湖區域樓面價(jià)地王。

此前的4日下午，北京誕生了新的單價(jià)地王，融創(chuàng )中國以21億元的總價(jià)，加配建27.8萬(wàn)平方米醫院的出價(jià)奪得農展館地塊，折合樓面價(jià)73099元/平方米。業(yè)內預計，該地塊可能被打造成為北京乃至國際最頂級豪宅，預計售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。

熱點(diǎn)城市地價(jià)持續攀升

開(kāi)發(fā)商不計成本在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市拼搶?zhuān)鞯卣Q生出一批總價(jià)或單價(jià)地王。北京今年年內土地出讓金已達1098億元，預計年內將突破1400億元。上海截至8月底土地出讓金便已經(jīng)突破千億大關(guān)，預計9月火熱勢頭將延續。根據上海相關(guān)部門(mén)公告顯示，僅9月就有26宗經(jīng)營(yíng)性用地將入市，累計起始出讓金將達到310億元。

據上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報告顯示，8月，上海、北京、廣州、深圳等十個(gè)典型城市土地出讓金收入811.6億元，同比增長(cháng)149.3%。土地成交均價(jià)為每平方米3259元，同比增長(cháng)151.4%，已持續11個(gè)月同比正增長(cháng)。

大型房企在一線(xiàn)城市拿地尤為積極。據中原集團研究中心監測，8月十大標桿企業(yè)拿地金額已達266億元，獲得的權益可建面積達到508萬(wàn)平方米。連主攻二三線(xiàn)城市的恒大地產(chǎn)，也將進(jìn)入北京等一線(xiàn)城市作為其下半年的戰略目標。

房?jì)r(jià)大幅反彈是造成一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)持續高熱的主要原因。據中國指數研究院公布的百城房?jì)r(jià)指數顯示，8月百城住宅價(jià)格同比上漲了8.61%，連續第九個(gè)月上漲，且漲幅比上月擴大0.67個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來(lái)，一線(xiàn)城市土地成交量整體上行，熱度非同一般。同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為， 一二線(xiàn)城市中心土地資源具有稀缺性、中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多種特征，導致龍頭開(kāi)發(fā)商集體看好這些地塊。下半年一線(xiàn)城市土地價(jià)格整體上行態(tài)勢依舊明顯。

業(yè)內專(zhuān)家預期，開(kāi)發(fā)商拿地熱情高漲，地價(jià)抬升趨勢已經(jīng)很難抑制，地王繼續涌現的可能性較大。在目前高端市場(chǎng)過(guò)熱情況下，應該加大對中端市場(chǎng)的支撐力度，否則“金九銀十”市場(chǎng)將存在失控風(fēng)險。

李嘉誠或看空樓市“錢(qián)景”

然而就在全國各地地王連續誕生，開(kāi)發(fā)商一片狂熱之時(shí)，華人首富李嘉誠卻不斷拋售其在內地及香港所持物業(yè)。

8月29日，“長(cháng)和系”兩家公司長(cháng)實(shí)、和黃雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場(chǎng)各50%股權出手。此外，長(cháng)和系還打算出售其在上海陸家嘴開(kāi)發(fā)的首個(gè)寫(xiě)字樓項目——東方匯經(jīng)中心，叫價(jià)約60億元人民幣。不僅如此，和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計劃，并獲得華潤的競購。僅轉手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場(chǎng)，長(cháng)和系即可套現超300億元人民幣。

除了拋售內地資產(chǎn)，李嘉誠又被曝出通過(guò)其他方式變相減持在港資產(chǎn)。置富產(chǎn)業(yè)信托日前公告稱(chēng)，打算出價(jià)58.49億港元，向李嘉誠控制的長(cháng)江實(shí)業(yè)收購天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本，意味著(zhù)通過(guò)此次資本運作，長(cháng)江實(shí)業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權。

李嘉誠大舉出售內地房地產(chǎn)項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬(wàn)科董事會(huì )主席王石在看到融創(chuàng )拿下北京新地王的消息后，也在微博上點(diǎn)評稱(chēng)“精明的李嘉誠先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，小心了！”有私募基金投資人士表示，這顯示出對于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，多空雙方分歧十分強烈。

中房信研究總監薛建雄稱(chēng)，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來(lái)之前出售上海靜安寺附近寫(xiě)字樓就是很好的案例。未來(lái)美國QE退出，亞洲房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì )有劇烈波動(dòng)，李嘉誠選擇在現在的時(shí)間點(diǎn)退出，潛藏的信號說(shuō)明他或許已認為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高風(fēng)險區間。

21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監桑雨楓認為，今年產(chǎn)生的地王面臨的風(fēng)險，是2014年房地產(chǎn)政策的不確定，如果調控風(fēng)向改變，這些開(kāi)發(fā)商就將處于極度危險境地。

房?jì)r(jià)高漲調控難度加大，為穩定房?jì)r(jià)和地價(jià)預期，樓市調控長(cháng)效機制出臺的預期日益強烈。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一指出，長(cháng)效機制的內容應包括更多的采用稅收、信貸等經(jīng)濟的和法律的手段來(lái)進(jìn)行調控，在完善住房和住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(cháng)效機制。