伴隨第160號土地公告推出3幅住宅用地之后，8月上海宅地放量已經(jīng)突破了7月份的高點(diǎn)。

根據上海土地資源網(wǎng)及上海中原研究咨詢(xún)部數據顯示，在8月1——15日期間，全市市場(chǎng)化住宅用地供應已達到7幅，土地出讓面積合計約45．94萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)7月全月的供應量。

8月上半月已超7月供應量

事實(shí)上，從月度整體水平來(lái)看，今年7月上海住宅用地供應量已經(jīng)達到年度高點(diǎn)，共計推出6幅住宅用地，出讓面積約39．64萬(wàn)平方米，無(wú)論是供應土地數量，還是供應土地面積，都直接較6月份翻番。而根據目前表現，8月居住用地供應量再次突破已是事實(shí)。僅8月上半月，上海土地市場(chǎng)就推出了7幅住宅用地，土地出讓面積合計約45．94萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)了7月全月的住宅用地供應總量。

今年住宅市場(chǎng)同比回升明顯，住宅用地供應規模也隨之出現上漲，尤其是7－8月住宅總體交易受天氣炎熱及供應不足影響出現階段性降溫，但是宅地供應規模仍節節攀升。就在今年1－7月，上海土地市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)性住宅用地供應合計為20幅，出讓面積合計約131．04公頃，出讓起始價(jià)格為132．77億元，出讓幅數同比增加8幅，出讓面積和起始價(jià)格也較去年同期分別增長(cháng)了84．18％和130．92％。

從區域來(lái)看，目前，浦東、嘉定和奉賢三區的土地放量最大，分別供應了6幅、6幅及5幅，土地面積分別為36．85萬(wàn)平方米、25．02萬(wàn)平方米和30．24萬(wàn)平方米；而從起始樓板價(jià)來(lái)看，青浦、寶山和浦東新區位列前三，分別為9533元／平方米、8823元／平方米和8631元／平方米。

值得注意的是，青浦區共計推出了3幅住宅用地，其中位于趙巷的2幅宅地起始樓板價(jià)都達到了1萬(wàn)／平方米左右，因此也拉高了區域整體樓板價(jià)的水平。浦東的周浦和唐鎮板塊、寶山高境板塊的宅地起始單價(jià)也超過(guò)了1萬(wàn)元／平方米。

截至目前，今年成交的住宅用地中，有溢價(jià)的地塊比重達到94．12％，同比上升了27個(gè)百分點(diǎn)，宅地平均溢價(jià)率為56％，比去年同期上升34個(gè)百分點(diǎn)，其中，超過(guò)100％溢價(jià)率地塊有2幅。

宅地及商住地可建630萬(wàn)平米

上海中原研究咨詢(xún)部高級經(jīng)理龔敏表示，加大土地供應量，調整土地供應結構來(lái)達到平抑房?jì)r(jià)的目的是中央管用的調控手段，今年宅地確實(shí)也呈現出明顯放量跡象，從供求結構來(lái)看，純住宅及商住用地的比重都有所提升。今年1月到8月中旬，純住宅和商住用地的可建面積已經(jīng)達到630萬(wàn)平方米，而2012年和2011年的全年水平僅為563萬(wàn)平方米和759萬(wàn)平方米。

供應量放大 地價(jià)仍現上漲

然而土地供應總量放大仍解決不了房?jì)r(jià)問(wèn)題。龔敏認為，首先土地供應放大，地價(jià)仍出現上漲，面粉漲價(jià)帶動(dòng)面包價(jià)格上漲毋庸置疑；其次，從實(shí)際供應情況來(lái)看，存在板塊供應時(shí)間上的錯位問(wèn)題，而需求量在沒(méi)有房地產(chǎn)政策出臺的前提下是一個(gè)相對穩定的量，房?jì)r(jià)實(shí)際上受到市場(chǎng)實(shí)際供求的影響，而從一級土地市場(chǎng)傳導到二級商品房市場(chǎng)效率不高。當前一手商品住宅（剔除配套動(dòng)遷）存量面積為1040萬(wàn)平方米，如果加上近三年來(lái)的土地供應，未來(lái)總計供應面積可達到3000萬(wàn)平方米，目前年度消化規模在1100－1200萬(wàn)平方米左右。從總體供求關(guān)系來(lái)看供應量并不算匱乏。

在當前經(jīng)濟運行并不理想和調結構的背景下，房地產(chǎn)調控加碼困難重重，而房地產(chǎn)長(cháng)效機制亦路漫漫?！安贿^(guò)有一點(diǎn)是肯定的，那就是繼續鼓勵自住需求，抑制投機需求，所以對于當前仍猶豫不決的購房者來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲必然，該出手時(shí)還要盡快出手?！彼@樣表示。

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臨港宅地3.56億出讓

成交樓板單價(jià)4161元

上周五，臨港書(shū)院社區B0503居住地塊迎來(lái)出讓?zhuān)玫卣邽樯虾ＥR港經(jīng)濟發(fā)展集團投資管理有限公司、上海益流能源（集團）有限公司、上海益流實(shí)業(yè)總公司和上海臨港恒實(shí)養老投資有限公司組成的聯(lián)合體，成交價(jià)3．56億元，溢價(jià)率38．7％，成交樓板價(jià)約為4161元/平方米。

據介紹，這幅地塊位于臨港書(shū)院鎮，地塊領(lǐng)取標書(shū)人數不少，有50家，但只有2名競買(mǎi)人申請競買(mǎi)。當前，臨港書(shū)院鎮的普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚不成熟，區域內的商品住宅項目主要集中在泥城鎮和臨港主城區內，臨港書(shū)院社區多為動(dòng)遷配套商品住宅。

此外，根據要求，地塊容積率雖然小，但不可建設別墅，只能造多層住宅，如此也會(huì )降低項目整體檔次，從而影響未來(lái)定價(jià)。

目前，臨港書(shū)院社區二手住房?jì)r(jià)格在9000元/平方米左右，這幅地塊最終以4000元/平方米左右的樓板價(jià)成交也屬于市場(chǎng)正常水平。

此外，這次臨港書(shū)院宅地的中標人主要是當地企業(yè)聯(lián)合體。

其中，臨港經(jīng)濟發(fā)展本身就是負責實(shí)施臨港新城規劃、建設、開(kāi)發(fā)、管理及招商等工作；益流實(shí)業(yè)在南匯縣南沙工業(yè)區注冊成立，主要經(jīng)營(yíng)液化氣石油制品燃氣用具設備，金屬材料及制品化工原料木材及制品橡塑原料及制品等；益流能源主要承擔著(zhù)南匯地區燃氣建設、設計、施工、供應、服務(wù)等職能，擁有油品供應、國內旅游服務(wù)、省際汽車(chē)出租、區域性客運業(yè)務(wù)、危險物品運輸、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物流倉儲、管道施工、國內外貿易等經(jīng)營(yíng)范圍；而恒實(shí)養老地產(chǎn)應隸屬上海恒實(shí)投資集團，該集團是一家以房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與環(huán)保產(chǎn)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的跨地域民營(yíng)企業(yè)集團，目前在成都已投資養老地產(chǎn)，而這次的臨港書(shū)院地塊成為臨港的首個(gè)養老地產(chǎn)項目可能性也頗大。