從7月25日起，上海有兩幅重量級商辦地塊將輪番上陣。無(wú)論是起始總價(jià)34億元的靜安“東八塊”還是“身價(jià)”高達175億元的“徐家匯中心項目”地塊，它們都將是新一代商辦地王的最熱門(mén)競爭者。

這兩個(gè)“準地王”不僅位于上海地標性的核心商務(wù)區內，而且出讓體量驚人。更有意思的是，它們還都具有頗為相似的“坎坷”身世……

那么，土地市場(chǎng)乃至整個(gè)樓市是否做好了準備，應對這兩個(gè)“新地王”的到來(lái)？新地王的來(lái)臨又意味著(zhù)什么？

“東八塊”：或刷新上海地市新紀錄

首先上陣的商辦“準地王”，是被業(yè)內稱(chēng)之為“東八塊”的靜安區石門(mén)二路街道60號街坊地塊。根據上海市規土局的相關(guān)公告，“東八塊”以招投標方式出讓?zhuān)瑢⒂谌旌螅?月25日）開(kāi)標。目前，僅起始價(jià)就已經(jīng)高達34億元，折合起始樓板價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米。

據了解，該地塊東至大田路，南至山海關(guān)路，西至慈溪路，北至新閘路，緊鄰靜安雕塑公園，十分接近南京西路商圈。整個(gè)地塊為商辦用地，出讓面積接近1.8萬(wàn)平方米，容積率7.58。也就是說(shuō)，這一地塊的總建面要達到13.6萬(wàn)平方米左右。

21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心分析師羅寅申提供給網(wǎng)易房產(chǎn)的數據顯示，今年以來(lái)，該地塊所處區域商辦市場(chǎng)均價(jià)接近4.2萬(wàn)元/平方米，而匯京國際廣場(chǎng)、嘉凱城大廈等一些具有代表性的項目均價(jià)則達到5.4萬(wàn)元/平方米至5.5萬(wàn)元/平方米。

中房信分析總監薛建雄認為，該地塊的成交單價(jià)將不下3.5萬(wàn)元/平方米至4萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，總價(jià)將達47.6億元至54.4億元左右，很有可能刷新今年上海商辦土地市場(chǎng)的成交單價(jià)和總價(jià)雙項紀錄。

“徐家匯中心項目”地塊：175億元高調開(kāi)場(chǎng)

如果把“東八塊”比喻成開(kāi)胃菜，那么商辦“巨艦”——“徐家匯中心項目”地塊（下稱(chēng)“徐家匯地塊”）就將成為這次商辦土地盛宴的主食。

根據上海市規土局7月19日發(fā)布的公告，“徐家匯地塊”的出讓活動(dòng)將于7月28日至8月7日正式啟動(dòng)書(shū)面預申請。

與“東八塊”類(lèi)似，“徐家匯地塊”也由多個(gè)分地塊組成，而且同樣是位于上海市地標性商圈的商辦用地，只不過(guò)，它的總出讓面積卻要接近10萬(wàn)平方米，而起始總價(jià)更是“東八塊”的五倍之多，高達175.26億元的“天價(jià)”。一旦出讓成功，那么今年全國總價(jià)地王的冠冕非它莫屬。

相關(guān)文件顯示，整個(gè)項目地塊位于徐家匯街道57、150、151街坊，處在廣元路以南、天平路以西、151-11-B地塊以東，由“150-9、150-5-A、150-5-B”、“150-1-A”、“151-11-C”和“57-1-A”等四幅分地塊組成。

網(wǎng)易房產(chǎn)記者發(fā)現，該地塊為商業(yè)、餐飲旅館業(yè)和辦公用地，恰好位于徐家匯商務(wù)區的核心位置，屬于徐匯區政府正在著(zhù)力打造的“徐匯源”范圍內。

由于各分地塊容積率分別從2.1至7.48不等，經(jīng)記者計算，整個(gè)項目地塊的建筑面積竟要高達58.42萬(wàn)平方米左右。不僅如此，相關(guān)文件規定，該地塊的“地下建筑面積不得小于20萬(wàn)平方米，其中經(jīng)營(yíng)性建筑面積不大于12萬(wàn)平方米”，由于地下空間的建面不計入容積率，因此，該地塊的經(jīng)營(yíng)性建面最高可超過(guò)70萬(wàn)平方米，稱(chēng)其為商辦“巨艦”實(shí)不為過(guò)。

記者調查：兩塊“有故事”的土地

雖然在出讓體量上具有天壤之別，但這兩幅地塊卻有一個(gè)最大的共同點(diǎn)——“身世坎坷”。

有專(zhuān)家表示，“東八塊”可以稱(chēng)得上是今年上海土地市場(chǎng)上的最大“神秘客”。

記者了解到，該石門(mén)二路街道60號街坊地塊之所以被稱(chēng)之為“東八塊”，是因為它原本由八個(gè)老式街坊地塊組成。2002年，當時(shí)的“上海首富”周正毅曾拿下這八幅地塊，直到其因涉嫌虛報注冊資本罪和操縱證券交易價(jià)格落馬后，這些地塊才被政府收回。

此后，屢有市場(chǎng)傳言稱(chēng)，和記黃埔或將“接盤(pán)”，但最終無(wú)果而終。眾所周知，當時(shí)的李嘉誠對上海市靜安區核心商圈地塊可謂“情有獨鐘”，曾多次拿下區域內的多個(gè)商辦及住宅地塊。

時(shí)隔十年之后，該地塊的神秘光環(huán)卻仍未褪去。根據規土局公告，該地塊原本定于今年6月28日開(kāi)標，但當時(shí)卻因“企業(yè)招標文件尚未提交”而把開(kāi)標時(shí)間硬生生推遲了一個(gè)月。

而“徐家匯地塊”更是“命途多舛”。據報道，韓國大宇、上實(shí)城開(kāi)等多家企業(yè)曾先后退出該地的投資開(kāi)發(fā)，該地塊同樣曾一度被政府收回。

有專(zhuān)家向網(wǎng)易房產(chǎn)記者指出，開(kāi)發(fā)商資金不到位是造成上述現象的主要原因。該地體量過(guò)大，對開(kāi)發(fā)商而言，不僅拿地有難度，而且在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還將要面臨許多問(wèn)題。尤其是這類(lèi)開(kāi)發(fā)和回報周期較長(cháng)的商辦項目，房企在操作時(shí)會(huì )面臨持續性的資金壓力。

有關(guān)部門(mén)：嚴控拿地企業(yè)資質(zhì)

地塊所有權的多次易位，使得有關(guān)部門(mén)對于這兩塊土地的出讓慎之又慎，尤其是“徐匯區地塊”，其出讓文件中有關(guān)土地競買(mǎi)人的后續操作事項規定十分嚴格。

根據該塊出讓規定，如是獨立預申請人，所注冊成立的項目公司，必須 100％獨立出資成立。競得后不得進(jìn)行調整；如是兩家以上的（含兩家）多家聯(lián)合預申請人，在聯(lián)合預申請附表中，應當注明各方的投資比例。聯(lián)合預申請人在通過(guò)預申請資格確認后，各投資主體的投資比例不得調整。（競得后所注冊成立的項目公司其投資主體和比例不得調整。）

也就是說(shuō)，該規定避免了房企參與炒地的可能性，間接把控了拿地房企資質(zhì)，但同時(shí)也加大了意向企業(yè)操作地塊時(shí)的資金壓力。

此外，地塊預出讓文件還稱(chēng)，由于該地塊地處徐家匯城市副中心，因此地塊開(kāi)發(fā)建設須符合徐家匯城市副中心現代服務(wù)業(yè)集聚功能定位?！跋Ｍ哂薪ㄔO與運營(yíng)大型商業(yè)及高星級酒店經(jīng)驗、以持有物業(yè)為主要運作模式、具有國際影響力的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與本次預申請活動(dòng)?！?/P>

“如今，核心商務(wù)區寫(xiě)字樓租金居高不下，開(kāi)發(fā)商只要在內環(huán)內建造寫(xiě)字樓項目都是有利可圖的，更何況是如此黃金地段的土地?！睂Υ?，薛建雄表示，除了新鴻基、凱德置地和以郭廣昌為代表的國內少數幾大富豪之外，幾乎沒(méi)有企業(yè)或個(gè)人有能力拿下并開(kāi)發(fā)如此巨額總價(jià)的大體量商辦用地。

“與‘東八塊’不同，由于徐家匯地塊的起始總價(jià)原本就已太高，因此該土地的成交價(jià)預計不會(huì )超過(guò)200億元，而且很可能是以上多方以聯(lián)手合作的方式拿地?！毖ㄐ壑赋?。

數據顯示，目前該地塊周邊項目均價(jià)達到4.2萬(wàn)元/平方米，代表項目的均價(jià)則已高達6.5萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內人士：“核心商辦土地熱”不成趨勢

那么，核心區商辦地王頻出，是否會(huì )成為未來(lái)一段時(shí)間內上海土地市場(chǎng)的趨勢？是否意味著(zhù)房企看好核心區的商業(yè)地產(chǎn)？

有關(guān)專(zhuān)家告訴記者，核心區商辦土地的集中上市，只是一個(gè)階段性的市場(chǎng)現象。

同策咨詢(xún)研究總監張宏偉指出：“為了帶動(dòng)土地市場(chǎng)的復蘇，地方政府從去年下半年起便開(kāi)始陸續推出核心商務(wù)區的商辦地塊，產(chǎn)生了不少‘地王’，但這很難說(shuō)會(huì )成為一種趨勢，因為這樣的土地在不斷減少，甚至已經(jīng)到了‘推一塊少一塊’的地步。在此形勢下，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好如此稀缺的地塊也是理所當然的?！?/P>

上海咨詢(xún)研究部總監宋會(huì )雍說(shuō)，比起非核心商務(wù)區，這些稀缺商辦土地的優(yōu)勢在于，今后開(kāi)發(fā)的項目會(huì )具有更穩定的租金回報。

戴德梁行前不久發(fā)布的今年第二季度商業(yè)地產(chǎn)報告顯示，上海甲級寫(xiě)字樓平均成交租金為每天每平方米 8.68元，其中，核心商圈主要商業(yè)物業(yè)的租金和出租率保持相對穩定。租金為每天每平方米60.37元，環(huán)比上漲0.98%，出租率94.07%，環(huán)比上漲0.71%。

不過(guò)，宋會(huì )雍卻認為，從徐家匯地塊使用權的輾轉周折之中可以發(fā)現，核心商業(yè)開(kāi)發(fā)對企業(yè)而言并非十拿九穩，何況目前實(shí)體商業(yè)面臨著(zhù)電商的強烈沖擊，而非核心區的辦公市場(chǎng)也有崛起之勢，所以就算現在由于信貸逐漸放開(kāi)，企業(yè)資金開(kāi)始充裕，但拿這類(lèi)土地時(shí)仍需謹慎。