萬(wàn)科843億元、綠地集團653億元、保利地產(chǎn)648億元、中海地產(chǎn)643億元……今年上半年，全國銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排名前50的房企銷(xiāo)售總額高達近7000億元。一邊是號稱(chēng)史上最嚴的國五條政策，另一邊卻是標桿房企交出了三年來(lái)最理想的年中答卷。

　 “在從嚴調控政策的打壓下，這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)確實(shí)讓人意外?！闭闵套C券一位不愿具名的分析師對記者表示。

房企現金為王

　“紅六月”行情翹尾收官

　 CRIC統計數據顯示，截至6月30日，全國銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排名前50的房企銷(xiāo)售總額為6972.97億元，而去年這一數據為5728.58億元，同比增長(cháng)21.72%；銷(xiāo)售額在300億元以上的房企從去年同期的6家增至現在的9家；融創(chuàng )中國的增幅高達124.40%，成長(cháng)能力領(lǐng)跑規模以上企業(yè)；萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠城中國、龍湖地產(chǎn)等房企的業(yè)績(jì)增幅均保持在30%以上，華潤置地、碧桂園的業(yè)績(jì)增幅分別為49.36%和97.81%。

　 除了龍頭房企外，中期業(yè)績(jì)上漲亦是A股房地產(chǎn)板塊不少個(gè)股的主基調。截至6月30日，該板塊共有25家房企公布了半年報業(yè)績(jì)預告，近七成業(yè)績(jì)上漲，增幅超過(guò)500%的有3家，為世榮兆業(yè)、濱江集團和南國置業(yè)；增幅在100%-500%間的有4家，分別是深物業(yè)A、宜華地產(chǎn)、粵宏遠A、嘉凱城。

　 國信證券分析師區瑞明指出，第一季度末房地產(chǎn)板塊的預收賬款總額已達5711億元，比2012年末增長(cháng)16.07%。龍頭房企的預收款總額達3431億元，同比增長(cháng)16.45%；房地產(chǎn)板塊的預收款總額是2012年全板塊結算收入的97%，龍頭公司則達127%，處在歷史相對高位。

　 上海同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉則指出，借力于半年報這一時(shí)間節點(diǎn)因素，不少上市房企五六月加大了推盤(pán)力度，甚至推出了全員營(yíng)銷(xiāo)的概念，總體上導致了“紅六月”的翹尾行情，進(jìn)而助推上半年樓市的量?jì)r(jià)齊升。

　業(yè)績(jì)增長(cháng)有保障

　區瑞明指出，國五條政策在樓市實(shí)體層面引起了廣大中產(chǎn)階層的強烈反應，大家用錢(qián)投票，涌入樓市搶房。3月47城單月樓市銷(xiāo)量達20.9萬(wàn)套，環(huán)比2月增長(cháng)120%，創(chuàng )2010年以來(lái)的單月成交歷史新高，這是中產(chǎn)階層在政府政策失誤背景下的理性抉擇。從4月開(kāi)始，樓市逐漸回歸平靜，47城4月單月銷(xiāo)量環(huán)比下降22%，5月環(huán)比下降0.98%，幅度呈收斂趨勢。從歷史經(jīng)驗看，政策對銷(xiāo)售的短期沖擊時(shí)間為三個(gè)月左右，預計環(huán)比將從6月開(kāi)始逐月回升。

　 “盡管政策重壓，但過(guò)去三年房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售額仍持續增長(cháng)，龍頭房企的銷(xiāo)售表現更優(yōu)，行業(yè)集中度持續提升?！眳^瑞明在研報中表示，“房地產(chǎn)板塊上市公司扣除預收款后的資產(chǎn)負債率水平整體表現穩定，上半年銷(xiāo)售同比大增又帶來(lái)了一定的銷(xiāo)售回款，因此目前板塊的貨幣資金整體充裕，貨幣資金對短期借款和一年內到期的非流動(dòng)負債的覆蓋率超過(guò)1，龍頭房企表現更優(yōu)?！?/P>

　 “從龍頭房企的產(chǎn)品結構和銷(xiāo)售均價(jià)看，其去庫存壓力不斷減小，在主攻剛需市場(chǎng)的同時(shí)開(kāi)始加推高端項目，有效促進(jìn)了其上半年的銷(xiāo)售表現。房地產(chǎn)板塊今年中期甚至全年的主基調仍是業(yè)績(jì)增長(cháng)，短期內板塊有望實(shí)現估值修復，‘保招萬(wàn)金’、佳兆業(yè)、中海地產(chǎn)等都有進(jìn)一步反彈空間?！鄙鲜稣闵套C券分析師認為。

　區瑞明表示，在市場(chǎng)一致預期2013年房企營(yíng)收增長(cháng)25%的背景下，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團等重點(diǎn)房企目前的預收款已鎖定本年度業(yè)績(jì)的90%，未來(lái)行業(yè)實(shí)現穩定增長(cháng)有保障。

　 上述浙商證券分析師也指出：“龍頭房企的業(yè)績(jì)表現好于行業(yè)平均水平，市場(chǎng)占有率也持續提升，今年1-5月的銷(xiāo)售累計增速已達53%，即使下半年各月全國商品房成交面積和成交單價(jià)均為零增長(cháng)，全年的銷(xiāo)售金額同比增速也能達到12%，未來(lái)業(yè)績(jì)增長(cháng)有保障?！?/P>

　“現金為王”時(shí)代再度來(lái)臨

　 區瑞明指出，近期市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊，房地產(chǎn)板塊短期內暴露償債危機的概率相對較小。雖然央行已為處于“錢(qián)荒”恐懼下的銀行業(yè)注入了“鎮靜劑”，卻并未打消市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈危機的疑慮。

　 張宏偉直言，今年下半年流動(dòng)性會(huì )適度收緊，房?jì)r(jià)增速或放緩。

　“對于資產(chǎn)負債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的房企、拿地比較激進(jìn)的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是制定經(jīng)營(yíng)策略，還是尋求逆勢擴張，都應更為謹慎。特別是拿地較為激進(jìn)的房企，再拿溢價(jià)率偏高或樓板價(jià)明顯高于周邊區域市場(chǎng)價(jià)格的地塊，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險可能更高?！睆埡陚フf(shuō)，“但是，對于資金面相對寬裕的央企、高周轉企業(yè)、有境外上市融資渠道的房企來(lái)說(shuō)，受制于‘錢(qián)荒’的因素較少，這些企業(yè)可能會(huì )面臨更好的市場(chǎng)發(fā)展機會(huì )，也可能會(huì )因此進(jìn)一步集中土地市場(chǎng)優(yōu)勢資源?！?/P>

　 對于下半年銀行在房地產(chǎn)融資方面可能持有的態(tài)度和做法，上述浙商證券分析師表示：“雖然今年上半年的市場(chǎng)庫存消化情況較好，但透支了大量的全年購房需求。銀行去杠桿化是趨勢，適當做一些風(fēng)險管理對銀行來(lái)說(shuō)是必要的，以免十幾個(gè)城市大量出現泡沫時(shí)措手不及。一方面，受美國退出QE3計劃的影響，內房股境外融資成本和難度大增；另一方面，國內央行開(kāi)始整頓影子銀行，緊縮資金流動(dòng)性，房企將不得不面臨資金鏈的可持續周轉問(wèn)題?！?/P>

　 “房企上半年跑量拿地換倉，下半年‘現金為王’?！睆埡陚タ偨Y。

摘錄自中國工程管理網(wǎng)