進(jìn)入12月后，一線(xiàn)城市的“搶房”與“地王”現象似乎已經(jīng)蔓延到二線(xiàn)城市。這似乎給予開(kāi)發(fā)商重拾二線(xiàn)城市市場(chǎng)的信心。恒大集團董事局主席許家印日前就表示，由于三四線(xiàn)城市營(yíng)運環(huán)境困難，恒大不得不改變策略轉戰二線(xiàn)城市，未來(lái)將逐步加大二線(xiàn)城市的買(mǎi)地及銷(xiāo)售比重。

三四線(xiàn)城市逐漸暴露的高庫存狀態(tài)讓部分房企逐漸逃離；一線(xiàn)城市樓市雖有回暖跡象，但并不是所有企業(yè)都有進(jìn)駐的能力與資本。于是，在各地集中推地的大背景下，二線(xiàn)城市似乎成為各路開(kāi)發(fā)商的最佳選擇。

“重回二線(xiàn)城市，多半是目前房企規避三四線(xiàn)城市高庫存風(fēng)險的行為?！睂τ诂F階段部分房企“跟風(fēng)”進(jìn)入二線(xiàn)城市的行為，業(yè)內專(zhuān)家對《中國建設報·中國住房》記者表示了擔憂(yōu)，“部分二線(xiàn)城市能否承載如此大的開(kāi)發(fā)規模與速度猶未可知，大量房企扎堆進(jìn)入二線(xiàn)城市，是否會(huì )將三四線(xiàn)城市的風(fēng)險也平移轉嫁？”

三四線(xiàn)城市重度飽和

實(shí)際上，重新著(zhù)眼二線(xiàn)城市布局的房企絕非恒大一家，從10月份開(kāi)始，萬(wàn)科、保利、中海等國內品牌開(kāi)發(fā)商紛紛在二線(xiàn)城市出手拿地。據中原集團研究中心的數據顯示，2012年1至10月，品牌房企在二線(xiàn)城市拿地數量占比達到63%。

房企“扎堆”二線(xiàn)城市，主要源于三四線(xiàn)城市高庫存現象帶來(lái)的壓力。自調控以來(lái)，不少企業(yè)為躲避“限購”等政策，紛紛進(jìn)入三四線(xiàn)城市，而現今部分三四線(xiàn)城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨嚴重“消化不良”風(fēng)險，重回一二線(xiàn)城市實(shí)屬無(wú)奈之舉。

以貴陽(yáng)為例，根據公開(kāi)資料統計顯示，在貴陽(yáng)共有13個(gè)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米的超級大盤(pán)，其總建筑面積接近4500萬(wàn)平方米，規劃居住人口預計總計約達110萬(wàn)人。此外，貴陽(yáng)超過(guò)50萬(wàn)平方米以及超過(guò)20萬(wàn)平方米的在建樓盤(pán)，均不下30個(gè)，規劃居住人口接近100萬(wàn)人。而貴陽(yáng)市2010年第六次人口普查的數據顯示，全市常住人口中，居住在城鎮的人口也不超過(guò)295萬(wàn)人，住宅供應處于供大于求的尷尬局面。

“目前部分三四線(xiàn)城市，樓市供給已明顯過(guò)剩，而這些城市的購房人群基數較小、購買(mǎi)力有限，短期去庫存壓力較大。房企要適時(shí)調整市場(chǎng)布局?！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅對《中國建設報·中國住房》記者如是說(shuō)。

不僅如此，據數據顯示，大量三、四線(xiàn)城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。

如桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷(xiāo)售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。再如唐山市前4年其平均土地出讓面積相當于北京的93%；惠州2011年的土地成交量相當于廣州的94%。

“從供應方來(lái)看，這與地方政府推地有關(guān)。土地出讓金減少，導致地方政府推地的意愿強烈，但并未深入考慮到城市真實(shí)需求的問(wèn)題?！惫阒赋?。

二線(xiàn)城市陷入混戰

10月~11月，哈爾濱樓市出現“井噴”，兩月商品房成交數據接連打破2011年以來(lái)的紀錄，其中11月份的成交量環(huán)比上漲57%。

從數據上不難看出，以哈爾濱為代表的二線(xiàn)城市樓市正在回暖。這似乎給了不少開(kāi)發(fā)商信心，眾多業(yè)內大型房企已著(zhù)手對二線(xiàn)城市的經(jīng)營(yíng)。

但是，一位哈爾濱市“本土”開(kāi)發(fā)商卻對記者道出了抱怨：“大型房企進(jìn)駐二線(xiàn)城市的姿態(tài)可謂瘋狂，銀泰、恒大、魯商等知名房企都已進(jìn)駐，他們不僅擁有眾多項目，且拿地超百萬(wàn)平方米的項目不在少數?！痹撻_(kāi)發(fā)商強調，哈爾濱的當地開(kāi)發(fā)項目本就很多，長(cháng)期以往必將導致市場(chǎng)供過(guò)于求，也為二線(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫形成埋下隱患。

通過(guò)調查，記者也證實(shí)了開(kāi)發(fā)商所言。今年7月綠地集團一口氣拿下4宗地塊，其中3宗位于哈爾濱；永泰地產(chǎn)哈爾濱首個(gè)項目——哈爾濱永泰城，將投資近100億元建造120萬(wàn)平方米城市綜合體；另?yè)晃划數貥I(yè)內人士透露，恒大地產(chǎn)除現有30萬(wàn)平方米項目外，仍對數十萬(wàn)平方米的未開(kāi)拍項目抱有興趣。
對于房企大體量的拿地行為，該開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑：“哈爾濱住宅政策并沒(méi)有太多優(yōu)惠，只是政府對大型物流城有所傾斜。房企正面突擊困難的情況下，很多開(kāi)發(fā)商轉入名目繁多的新地產(chǎn)領(lǐng)域。實(shí)際上，很多房企都在打擦邊球，從而低價(jià)拿到土地，有圈地的嫌疑。這將進(jìn)一步導致住宅數量激增，造成高庫存風(fēng)險?！?/P>

面對如此巨大的開(kāi)發(fā)規模與庫存量，需求方如何消化已成難題。據記者了解，哈爾濱主要以本地購房群體為主，改善型和投資型人群相對較少；而據國家統計局哈爾濱調查隊近日發(fā)布數據顯示，今年1~9月，哈爾濱城市居民家庭人均總收入為18118.8元，人均月收入僅2013.2元，購買(mǎi)能力有限。

照此推算，現有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度與消費者購買(mǎi)能力非但不能使哈爾濱成交量持續增長(cháng)，反而會(huì )增大其高庫存風(fēng)險。實(shí)際上，部分房企已受到一定沖擊，一些本土開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉移到別的項目領(lǐng)域，且拿地的數量和熱情均有所降低。

對此，專(zhuān)家也給出了建議。聯(lián)達地產(chǎn)機構董事長(cháng)楊少峰指出，為維持企業(yè)正常運營(yíng)，開(kāi)發(fā)商要維持現金流穩健。尤其是中小房企，需堅持現金為王，盡量甩賣(mài)項目，或者低價(jià)轉讓地塊，可留一小部分較好地塊，等待價(jià)值回升或后期利用。

而當記者就此狀況問(wèn)及上文所述開(kāi)發(fā)商如何應對時(shí)，他坦言，將計劃與大房企加強合作、共同開(kāi)發(fā)?！伴_(kāi)發(fā)企業(yè)不應謀求全部環(huán)節都自己完成，未來(lái)可以走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路，關(guān)注鏈條的某一個(gè)環(huán)節，如果‘拼’不過(guò)，也沒(méi)必要一條道走到黑?！?/P>