隨著(zhù)5月份多地樓市成交量在政策利好的作用下開(kāi)始明顯上升，擔心樓市調控會(huì )在攻堅階段毀于地方政府政策“微調”的聲音也屢見(jiàn)報端。

　　全國十大重點(diǎn)城市5月前3周成交5.6萬(wàn)套 與4月同期相比漲22.6%

　　根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道提供的統計數據顯示，5月前3周，包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、杭州、南京、青島、重慶、成都在內的全國十大重點(diǎn)城市新房成交量為56513套，比4月同期上漲22.6%。其中，除深圳外的9個(gè)城市新房成交量均比4月同期出現不同漲幅，不僅北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、杭州、青島、重慶和成都的漲幅均超一成，廣州和青島漲幅甚至超七成。

　　對于廣州、青島新房成交量環(huán)比出現高漲幅，鏈家地產(chǎn)陳雪向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析認為，這主要由于廣州和青島前期的成交量基數較?。簭V州4月單周僅成交約1000套左右，而青島4月單周也僅800套左右。另一方面，五一小長(cháng)假后市場(chǎng)價(jià)格趨于穩定，降幅已符合購房者的價(jià)格預期，因此入市動(dòng)力增強。

　　陳雪認為，從5月前3周的成交數據來(lái)看，八成重點(diǎn)城市成交量與4月同期相比均出現10%以上的漲幅，表明全國樓市已正式步入5月份的歷史銷(xiāo)售旺季，由于網(wǎng)簽數據的延后性，五一黃金周的促銷(xiāo)效應集中表現在5月第二周的成交高漲，而第三周成交量也已趨于高位穩定狀態(tài)。

　　一方面是成交量的上漲，另一方面，從國家統計局發(fā)布的新建商品房?jì)r(jià)格來(lái)看，6個(gè)城市價(jià)格降幅環(huán)比收窄，新房?jì)r(jià)格開(kāi)始處于降幅趨緩的下行通道。

　　陳雪認為，當前全國整體房?jì)r(jià)趨于穩定，階段性?xún)r(jià)格觸底，剛需購房者對短期內房?jì)r(jià)繼續下行的預期信心不足，因此入市積極性提高，觀(guān)望需求逐漸得以釋放。與此同時(shí)，以揚州為代表的多個(gè)城市出現樓市政策微調，對剛需支持力度均有不同程度的增加，如放寬公積金政策等，有效促進(jìn)了剛需入市。此外，近日央行年內再次下調存款準備金率，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會(huì )逐步顯現，在未來(lái)一段時(shí)間內，可能會(huì )使信貸優(yōu)惠進(jìn)一步加大，整體市場(chǎng)需求將會(huì )保持穩步釋放的趨勢。

　　地方政策“微調”頻頻 “保剛需”會(huì )否推升房?jì)r(jià)？

　　樓市成交量的上漲雖然與房?jì)r(jià)的持續回落不無(wú)關(guān)系，但是類(lèi)似首套房貸利率優(yōu)惠、提高公積金貸款額度等針對“剛需”的利好政策無(wú)疑也是刺激購房者從“觀(guān)望”到“入市”的強勁推動(dòng)力。

　　不過(guò)，盡管地方政府為樓市政策的“微調”打上了“保剛需”的鮮明旗號，卻仍然無(wú)法擺脫“與中央博弈調控底線(xiàn)”的嫌疑，一些“新政”更是引來(lái)無(wú)數質(zhì)疑。與此同時(shí)，市場(chǎng)各方也開(kāi)始擔心，如果剛需集中入市，會(huì )不會(huì )讓正處于下行通道的樓市，重新“紅火”起來(lái)，進(jìn)而推高房?jì)r(jià)？

　　日前，江蘇揚州出臺規定，對個(gè)人新購買(mǎi)的成品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎勵。盡管揚州方面稱(chēng)，政策是為了鼓勵市民購買(mǎi)精裝修房，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和建筑節能，但仍然未能平息公眾對于此舉意在“救市”的猜測和質(zhì)疑。

　　不過(guò)據南京晨報5月21日報道，近日，住建部官員首次公開(kāi)表態(tài)稱(chēng)揚州購房新政和“救市”無(wú)關(guān)，揚州對成品房的政策引導應予以支持和肯定。

　　而在揚州之前，佛山明文放松限購、成都暗自放松限購、中山“限價(jià)”、蕪湖新政等則均因與“限購”原則相悖變成了短命政策。

　　相比之下，北京、天津等嚴格限購的城市，通過(guò)調整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求稅費負擔，政策微調后則得以繼續執行。

　　業(yè)內人士認為，由此可以看出，只要限購、限貸不松動(dòng)，僅是對首套房、自住型需求給予更多支持，政策微調是被認可的。

　　據媒體報道稱(chēng)，從去年8月至今年5月10日，全國共有30多個(gè)城市出臺了包括減免購房契稅或退稅、調整首套房貸利率、改變普通住房?jì)r(jià)格標準、提高公積金貸款額度、重啟購房入戶(hù)政策、補貼首次置業(yè)、放松限購條件、土地松綁等樓市“新政”。其中，在少數地方新政“流產(chǎn)”的同時(shí)，超八成新政已悄然通過(guò)執行。涉及的城市既有北京、上海、廣州這樣的一線(xiàn)城市，也有增城、象山、從化這樣的三四線(xiàn)城市。

　　地方政府動(dòng)作頻頻，而對于政策微調會(huì )否推升房?jì)r(jià)的擔憂(yōu)，人民日報在5月14的報道中指出，各地紛紛出臺支持剛需的政策，尤其是今年以來(lái)銀行的信貸比較寬松，為市場(chǎng)釋放了流動(dòng)性。同時(shí)，包括恢復首套房貸利率優(yōu)惠在內的措施，降低了購房者的購房成本，的確有推動(dòng)房?jì)r(jià)反彈的風(fēng)險。這些政策，對購房者預期的改變巨大，很多持幣觀(guān)望的購房者，會(huì )擔心房?jì)r(jià)反彈而著(zhù)急入市，從而推高房?jì)r(jià)。

　　但是縱觀(guān)各地調控，大多是“限購”和“限價(jià)”兩種手段。限購的城市，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動(dòng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格，推動(dòng)也有限，不太可能激起市場(chǎng)大的波瀾；但對于一些限價(jià)的城市，或者沒(méi)有采取房地產(chǎn)調控政策的城市，則需要謹慎，因為政策本身還沒(méi)有厘清市場(chǎng)上的投機行為。