讓人民生活得舒心、安心、放心，對未來(lái)有信心;5年建保障房3600萬(wàn)套。這是2011年年初國務(wù)院總理溫家寶在與網(wǎng)友在線(xiàn)交流時(shí)的鄭重表態(tài)。
　　有專(zhuān)家指出，大規模實(shí)施保障性安居工程，是轉變經(jīng)濟發(fā)展方式、調整經(jīng)濟結構的有效途徑，也是擴大內需的關(guān)鍵一環(huán)。業(yè)界人士指出，保障房建設可謂“一肩挑兩頭”。
　　據統計，2011年保障房開(kāi)工量達1000萬(wàn)套，2012年的開(kāi)工規模也將不低于700萬(wàn)套。
　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，保障房建設意味著(zhù)一個(gè)新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn);對地方政府而言，保障房建設同樣是經(jīng)濟增長(cháng)的“大蛋糕”。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，保障房建設伴隨著(zhù)巨大的投資。2011年，建設1000萬(wàn)套保障性安居工程共需資金約1.3萬(wàn)億元。這部分投資不僅拉動(dòng)地方經(jīng)濟增長(cháng)，同時(shí)還將成為重要的民生工程。
　　按照規劃，到“十二五”末期，20%的住房群體將被保障房覆蓋，而在一些大城市，這一覆蓋面還將有所擴大。
　　“十二五”期間將建3600萬(wàn)套
　　自上世紀末房改以來(lái)，不少地方政府著(zhù)力推進(jìn)商品房建設，卻無(wú)意間忽略了保障房，讓大量中低收入群體缺乏住房保障。
　　業(yè)界人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，隨著(zhù)國家一系列關(guān)于保障房的政策出臺，這一現狀正在改變。
　　按保障房每套60平方米~80平方米計算，1000萬(wàn)套保障房的總面積將達到6億~8億平方米，幾乎相當于全國商品房一年的銷(xiāo)售量。
　　事實(shí)上，更加巨大的保障房規模正在逐年釋放。按照規劃，“十二五”期間，我國將建設3600萬(wàn)套保障房，建成后將覆蓋20%的城市住房群體。
　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟表示，這只是“保底”規模，在一些特大城市，這一比例還將有所擴大。
　　對地方政府而言，在樓市調控、商品房成交不振的大背景下，保障房投資的補位正在拉動(dòng)當地投資，維持經(jīng)濟增速。
　　保障房建設帶來(lái)的投資無(wú)疑是巨大的。業(yè)界估算，“十二五”期間保障房直接投資將接近5萬(wàn)億元，加上各項配套設施建設，這一過(guò)程將為各地政府和企業(yè)帶來(lái)一塊 “大蛋糕”。據華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強(微博)測算，算上土地開(kāi)發(fā)成本、征地拆遷成本、市政交通配套成本、教育、醫療配套的成本等，保障房的實(shí)際投資額將在現有基礎上翻一倍。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，我國房地產(chǎn)投資結構正在發(fā)生變化，“在商品房投資熱情退卻的同時(shí)，保障房正在成為拉動(dòng)投資的主力?！?BR>　　面臨結構性資金壓力
　　2011年6月，發(fā)改委發(fā)文，明確允許地方發(fā)行企業(yè)債融資建保障房，繼續給地方政府開(kāi)辟保障房建設的“財路”。
　　據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，不少地方已經(jīng)開(kāi)始利用這一平臺，實(shí)現保障房的多渠道融資。在一些地方，保障房日漸成為重要的融資工具。
　　最早開(kāi)始大規模建設保障房的重慶，規定其公租房和廉租房租金可結合通脹水平予以調整，并可在5年后出售給租房者。鄭州、江蘇等地也鼓勵大企業(yè)承建公租房。
　　保障房建設的“重慶模式”不僅提高了企業(yè)的積極性，同時(shí)也得到了當地商業(yè)銀行的青睞。據悉，包括北京、上海在內的不少城市紛紛仿效。
　　重慶市市長(cháng)黃奇帆說(shuō)，重慶的公租房能夠完全平衡好建設資金。目前，中央補助和市級財政已先期投入230多億元，撬動(dòng)了社會(huì )投入250多億元，2011年到2012年開(kāi)工項目所需的600多億元也已基本籌措到位。
　　按照規定，保障房項目投資的最低資本金比例為20%。即在完成各項審批的基礎上，只有項目建設資金的到位率達到20%，才可辦理保障房開(kāi)工手續。
　　但要實(shí)現竣工，剩余的80%資金就必須到位。這意味著(zhù)，保障房投資的“大頭”將集中在“建設年”，而非“開(kāi)工年”。
　　事實(shí)上，保障房資金壓力也呈現“結構性”特征。陳晟向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在5種保障房類(lèi)型中，經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和棚戶(hù)區改造住房等“產(chǎn)權式保障房”能夠實(shí)現快速回款，資金壓力不大;廉租房和公租房的投資回報周期長(cháng)，難以吸引社會(huì )資本，資金壓力不小。
　　北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，政府真正需要承擔的，是廉租房和公租房的建設。
　　著(zhù)力吸引社會(huì )資本
　　我國政府曾多次表態(tài)，要增加政府投入，加大金融支持;同時(shí)拓寬融資渠道，通過(guò)創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)模式吸引社會(huì )資金進(jìn)入保障房特別是公租房建設領(lǐng)域。
　　據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，伴隨保障房建設進(jìn)程日漸深入，社會(huì )資本融資也獲得了突破。
　　據研究機構測算，建設1000萬(wàn)套保障性安居工程需要的1.3萬(wàn)億投資中，8000多億元將來(lái)自社會(huì )，占比高達六成。
　　企業(yè)承建是社會(huì )機構建設保障房的重要方面。據悉，當前企業(yè)建設保障房的方式主要是配建，即在商品房開(kāi)發(fā)中配建一定比例的保障房。即便保障房利潤相對不高，但除不少?lài)笸?，?lèi)似萬(wàn)科這樣的民企也越來(lái)越多地投入其中。
　　對此，北京天則經(jīng)濟研究所建議，政府在土地出讓中讓利，吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他機構的進(jìn)入：對于保障房建設，在土地使用上給予不同程度的優(yōu)惠，從全成本的角度來(lái)講，相當于政府用土地價(jià)格的折讓作為向保障性住房提供的補貼。
　　據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在萬(wàn)科與河北省住房和城鄉建設廳簽署的協(xié)議中，后者承諾在土地出讓中給予優(yōu)惠。
　　金融機構融資也是重要方面。在政府主導的融資類(lèi)型中，不少人士建議，加大住房公積金融資的規模。此外，部分地方政府正在考慮建立的房地產(chǎn)信托基金 (REITs)為保障房融資，也可適度嘗試并推廣。
　　北京天則經(jīng)濟研究所學(xué)術(shù)委員會(huì )主席張曙光向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，就股權性融資而言，非產(chǎn)權性質(zhì)保障性住房與基礎設施類(lèi)似，都具有一次性投資大、運營(yíng)期收益穩定但無(wú)暴利等特點(diǎn)。
　　張曙光認為，保障房融資可采用BOT(建設-經(jīng)營(yíng)-移交)/TOT(移交-經(jīng)營(yíng)-移交)、融資租賃等模式，潛在投資人可以是各種社會(huì )保險基金、各種退休共同基金、商業(yè)保險基金和股權投資基金(PE)等。
　　他還認為，保障房建設主體也可以通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行債務(wù)融資，一般是以現金流(包括租金收入及政府承諾的補貼支持)為擔保發(fā)行債券或信托計劃。其優(yōu)點(diǎn)是在解決融資問(wèn)題的同時(shí)，為一般市民提供了投資機會(huì )，也為資本流動(dòng)性提供了出口，有助于緩解通脹壓力。

來(lái)源：中國工程項目管理網(wǎng)