近期流傳的一份新房“區縣指導價(jià)格”名單引起了外界的廣泛關(guān)注。業(yè)內人士預測，未來(lái)至少兩個(gè)月，除限購之外，上海樓市或再迎“限價(jià)”風(fēng)潮。

各區縣指導價(jià)差距大

所謂“區縣指導價(jià)格”，是指房企在向主管部門(mén)申請預售證時(shí)，主管部門(mén)會(huì )以這個(gè)指導價(jià)來(lái)進(jìn)行評估預售價(jià)格的高低，如果房企報的價(jià)格高于指導價(jià)，有可能不會(huì )獲批，從而拿不到預售證。

據悉，閔行的預售審批指導價(jià)是27000元/平方米，寶山是20000元/平方米，青浦為19000元/平方米，松江為20000元/平方米，原浦東南匯為16000元/平方米，原浦東為35000元/平方米。雖然有消息稱(chēng)，指導價(jià)格自11月8日“滬七條”發(fā)布同時(shí)就下發(fā)到各區縣了，但11月9日之后，仍有多個(gè)樓盤(pán)拿到高于指導價(jià)的預售證，可能是因為這些項目在該政策下來(lái)之前就提交了申請。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認為，政府面臨房?jì)r(jià)調控目標壓力，要兌現年初承諾的房?jì)r(jià)上漲目標，因此才會(huì )有指導價(jià)出臺?！爸笇r(jià)”應該是政府經(jīng)過(guò)調研和考察之后，去除裝修成本的區域毛坯房均價(jià)。

只是臨時(shí)性監管措施

類(lèi)似的限價(jià)措施，在其他城市也出臺過(guò)。今年4月，廣州就曾規定“開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品住宅前，須辦理預售價(jià)格網(wǎng)上申報，并接受?chē)练抗懿块T(mén)的價(jià)格指導?！北本┮苍凇皣鍡l”出臺后，對預售證進(jìn)行了價(jià)格指導。

北京和廣州雖然出臺了預售價(jià)格指導，但是并未對房?jì)r(jià)的上漲產(chǎn)生太大的抑制作用，和其他一線(xiàn)城市一樣，它們的房?jì)r(jià)仍是連續數月快速上漲，今年10月時(shí)的同比漲幅都在20%以上。預售價(jià)格指導是一種較為直接的干預房?jì)r(jià)的手段，不過(guò)卻存在著(zhù)臨時(shí)性和不透明性的問(wèn)題，持續時(shí)間短，標準亦不明確，僅適合在短時(shí)間內暫時(shí)遏止房?jì)r(jià)的上漲；另一方面，對于已經(jīng)獲取預售證的項目，預售價(jià)格指導缺乏約束力；并且這種政策一旦長(cháng)期執行，很可能造成開(kāi)發(fā)商的惜售行為，引起樓市的供需失調，反而會(huì )加劇房?jì)r(jià)的上漲。因此，本次上海推出預售價(jià)格指導措施，很可能也只是臨時(shí)性的監管措施，難以對樓市產(chǎn)生根本性的影響。

對開(kāi)發(fā)商影響不明顯

對于開(kāi)發(fā)商而言，雖然此舉會(huì )造成預售許可證取得時(shí)限或被拉長(cháng)，但考慮到全國主流房企已憑借前10個(gè)月各自?xún)?yōu)異表現，順利完成或接近全年年初所制定的銷(xiāo)售目標，故并不存在較大銷(xiāo)售壓力。因而，預售證發(fā)放條件的收緊，也不會(huì )迫使房企盲目選擇降價(jià)，來(lái)迎合指導價(jià)，它們會(huì )選擇放緩推盤(pán)節奏的同時(shí)，當下重點(diǎn)通過(guò)去庫存、攢客戶(hù)的模式，為明年打基礎。

德佑地產(chǎn)研究總監陸騎麟表示，今年開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jì)完成情況普遍較好，并且“滬七條”對市場(chǎng)的殺傷力與當初限購令剛頒布時(shí)不可同日而語(yǔ)，因此即便在年末調控加碼的情況下，也未能完全遏止住房?jì)r(jià)上漲的趨勢，明年滬上樓市依然面臨著(zhù)較大的價(jià)格上漲壓力。