一位“改善型”的朋友，今年家中要添人進(jìn)口，對上海長(cháng)風(fēng)區域的幾個(gè)豪宅項目考察了好幾個(gè)月，夫妻倆都對一套330平方米的頂樓復式心動(dòng)了。這套房子不僅要耗盡他所有的現金，還必須賣(mài)掉原來(lái)的公寓，并貸上一部分款。

正準備簽約的關(guān)口，上周開(kāi)始爆發(fā)銀行“錢(qián)荒”。不僅銀行股受重創(chuàng )，地產(chǎn)股也成為重災區，投資者認為銀根收緊，以資金為生命的地產(chǎn)行業(yè)這次玩不轉了。雖然銀行承諾他的貸款不受影響，但他卻不敢下手了，給我打了一個(gè)小時(shí)的電話(huà)，探討房地產(chǎn)的拐點(diǎn)到底會(huì )不會(huì )很快到來(lái)，會(huì )不會(huì )像他買(mǎi)股票一樣，一買(mǎi)就跌；但又怕像賣(mài)股票一樣，一賣(mài)就漲。

“錢(qián)荒”的真正涵義到底是什么？

用央行的話(huà)來(lái)說(shuō)，銀行作為一個(gè)行業(yè)并不缺錢(qián)，只不過(guò)是把錢(qián)放錯了地方。近年來(lái)銀行發(fā)現，通過(guò)在銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借，還有發(fā)行理財產(chǎn)品，只需要3%左右的年化成本就能方便快捷地獲得大量資金，再用上杠桿工具，就在金融系統內空轉或者投向“影子銀行”系統，比如信托，就可以獲得10%~30%的年化收益。而且這樣的交易占用自己的資本金很少。

銀行認為，只要安排好到期資金計劃，循環(huán)往復，就可以“無(wú)風(fēng)險”套利。但近期熱錢(qián)流出和央行貨幣政策從緊，尤其是央行沒(méi)有如銀行業(yè)預期那樣“放水”，導致不少金融機構誤判，沒(méi)有準備好到期資金安排，出現了短暫的流動(dòng)性枯竭甚至違約，進(jìn)而造成市場(chǎng)恐慌情緒蔓延，本來(lái)資金寬裕的四大行也收緊資金，于是形成了這次“錢(qián)荒”。

短期的問(wèn)題通過(guò)央行一系列手段得到了平息，股市也絕地反擊。從短期看，銀行只是受到一次不大不小的“警告”。從地產(chǎn)公司的角度來(lái)看，銀行不會(huì )大規模收緊貸款，更重要的是，現在主流地產(chǎn)公司的資金主渠道已經(jīng)去貸款化了，一二線(xiàn)城市的供需關(guān)系沒(méi)有逆轉。所以剛需們期盼的“銀根緊縮——地產(chǎn)公司資金鏈斷裂——拋售房產(chǎn)——房?jì)r(jià)大降”短期內不會(huì )出現。

但長(cháng)期來(lái)看，央行和中央政府的目標是明確的，銀行資金必須投向實(shí)體經(jīng)濟，雖然這個(gè)實(shí)體經(jīng)濟包括正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但并不健康的地方土地財政和一些中小房地產(chǎn)公司將長(cháng)期受到重壓。從這個(gè)角度來(lái)看，對長(cháng)期的房?jì)r(jià)有一定利空作用。

由于多次調控，主流地產(chǎn)公司趨利避害，大大降低了對銀行貸款的依賴(lài)性。資金來(lái)源一是來(lái)自自身銷(xiāo)售周轉，這個(gè)渠道由于此前一年多的旺銷(xiāo)，積累了足夠的現金儲備；二是國內國外兩個(gè)市場(chǎng)發(fā)債。

但小公司和地方政府這兩個(gè)渠道都不通暢，很多開(kāi)始依賴(lài)信托渠道，這也與銀行“錢(qián)荒”掛上了鉤。被央行批評的“資金放錯了地方”，這個(gè)“地方”一是金融體系內的空轉；二是地方融資平臺；三就是通過(guò)多道轉手流向中小地產(chǎn)商的信托產(chǎn)品。

后兩者的本質(zhì)，就是無(wú)法通過(guò)正常貸款審核程序的“類(lèi)次貸產(chǎn)品”，被銀行和信托公司梳妝打扮，并以高利率引誘，把本應投向實(shí)體經(jīng)濟的資金放進(jìn)了這些“錯誤的地方”。

地方融資平臺通常都以土地增值收益為抵押，但連銀行都不愿接受的抵押品，其質(zhì)量可想而知。當信托等影子銀行渠道被壓縮，長(cháng)期來(lái)看，作為土地市場(chǎng)壟斷方的地方政府，在地價(jià)方面的議價(jià)能力會(huì )大大下降。對于習慣“小馬拉大車(chē)”的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，日子將非常難過(guò)，要么退出市場(chǎng)，要么尋找獨特的競爭力。

摘錄自騰訊房產(chǎn)上海站